一次性把買房的事情說清楚,很全面的購房常識

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一次性把買房的事情說清楚,很全面的購房常識

發表 由 Admin 于 周四 7月 05, 2012 8:21 pm

第1節:序

  從1995年開始,我在一家國營企業做房地產開發。如今,房子成了完全商業化的東西。我從一個小職員到某集團華北大區的副總裁,從月薪450元整到年薪幾十萬。我的15年基本是中國地產最風雲波詭的15年。我的這15年也是整個時代超速發展的15年。3個月前回老家過年,和朋友喝酒吹牛的時候,我說,我不幹了。所有人都瞪大了眼,一個人能有幾個15年,我從22歲的毛小夥到如今人到中年。怎麽說不幹就不幹了呢?到今天,也算是一般的成功人士了。所有人紛紛以為我喝大了開玩笑。卻不知我是真下了決心。 因為,我明白,我這些年在地產業做了幾乎所有的職位,從銷售到策劃,從打字員到總裁助理,從工程監理到營銷副總。房地產這個越來越被唾罵甚至充滿了神秘的行業,我涉足過所有的環節。 我卻累了,在人到40的時候決定不做了。 我說,我不能再做了,這些年,到處送禮,送來送去,我早晚得把自己送進去。我又說,世界上有兩大經濟泡沫,第一個是美國國債,第二個是中國的房地產。 我再說,我不做這個行業了,我退出後,寫一本書,把和房子有關的事情說得清清楚楚。希望對在買房的人、已經買房的、打算買房的、不打算買房的、一輩子買不起房的、一輩子不用買房的、還有二次改善住房的人,能有一點用處,能多長一個心眼。我做得不多,只想把這15年中國地產的黑幕一一揭露出來。寫得詳細點,啰嗦點不要緊,但是不嚴肅,不說教。而是要通俗的、有趣的、詼諧的、幽默的、嘲諷的、無聊的、娛樂的、把房子這玩意兒弄個明明白白。

再次警告,本書兇猛:房地產商、炒房團以及XX請繞行。歡迎咬牙! 是為序。

第2節:住宅結構的初級掃盲

選房篇

01 住宅結構的初級掃盲

  都說地球在開會,調成振動模式了。先前的幾次大地震,讓國人對房子的質量備加關註,為什麽有的建築如同錫紙,有的建築如同磐石?咱們小老百姓,覺得結實就成,哪考慮過房子是用什麽材料建的。

  我們選房子,把太多的目光放在了開發商的名氣、樓盤的地段、小區的建設、物業是否完善等上面,很少去考慮這個自己幻想擁有70年的“籠子”是用什麽建的、是怎麽建的。

  房子的建築形式多種多樣,結構卻不外乎幾種:磚混結構、磚木結構和鋼筋混凝土結構。這些名字你也許耳熟能詳,我簡單說說,咱是買房不是蓋房,略懂一二即可。

  磚混結構

  通俗點講,就是磚+土。承重的是磚,磚的強度決定了墻的強度,墻的強度又決定了房子的結實程度。換句話說,磚的好壞在一定程度上決定你和家人的安全系數。裝修的時候你可以親力親為,建材啊耗材啊花錢買個安心。可是房子咱是買現成的,你要是沒有個當包工頭的朋友,這中間的貓膩你就別自個兒琢磨了。(地基呢?不重要嗎?)

  磚木結構

  按字直譯,就是磚+木。承重的還是磚,樓板結構、屋架用木頭,國內中小城市中非常普遍,(大城市的奢侈別墅另說)。空間分隔較方便,自重輕。你要真在農村有個一畝三分地,愛怎麽折騰怎麽折騰,什麽環保什麽低碳都邊兒去,非得把盯著房價走勢的大夥眼紅死。又扯遠了。

  鋼筋混凝土結構

  顧名思義,磚+鋼筋混凝土。鋼筋聽起來多堅韌不摧啊,“混凝”聽起來多密不透風啊,這種結構也是目前國內大眾商品房最為牢靠的結構了。柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作,墻用磚或其他材料建造。你現在去買房,售樓小姐一定會加上這句——“我們的房子抗震性能好,能抗幾級幾級地震。”以此來慰藉國人極沒安全感的小心靈。



第3節:不能不研究的房子的建築形式

  從洞穴到草棚,從平房到樓房,我們賴以居住的房子,其建築形式可謂一變再變。於是,在這變化的過程中,原來選個地兒就立馬建房的時代一去不復返了,取而代之的就是70年有限的房產關系。這話怎麽說?聽我給你簡單聊一聊。

也就是70年的事兒  

要說咱們買房子第一想的是什麽啊?是建築面積。但是問你建築面積是怎麽算出來的,很少人能說明白。很多人以為自己拿了房產證,有了上面的條條框框就是爺了。其實呢,你是孫子了,因為在打算買房前你就被涮了。這其中的原因,咱先說大的,小點的不說你都明白。

  房地產商在拿地時,有個文書,其中的兩條就是規劃用地面積,以及規劃建築面積。

  什麽是規劃用地面積?就是規劃批準的紅線內占地的面積。這就好比清朝初期,那些立功大臣跑馬轉了一個圈,好,這圈裏的地是你的了。可惜那是清朝,咱們現在是現代社會,社會主義社會。這地還是地,可惜不能把樓蓋滿了。於是,內地的咱不說,去看看香港的樓靠靠。那叫一個打開窗戶就是對窗的內褲。所以開發商得在這個用地面積上告訴我你的建築面積是多少。開發商不是清朝的立功大臣,你花錢圈了地也不是讓你在上面隨意塗抹玩的。

  什麽是規劃建築面積?建築面積在法規上的意思是規劃批準的項目總建築面積。這就好比你去餐廳吃飯點菜的技巧。你點多了吧,吃不了,剩了就餿了。“餿了”這詞好玩,有一次我去廣州,看見一大片地就餿了。你點少了吧,自己餓著對不對?做地產的人都是壞心眼,一個比一個壞,他們總想著花最少的錢買最大的地,用最少的地搞最大的建築面積。你別急,有國家管著他們呢。國家讓他們隨意亂畫嗎?不能。

  於是國家就給房地產商個數字,這個地啊,靠近商業區,高層啊,建築面積要在多少以上,你如果使用必須控制在多少以下。

  這麽一看,其實地產商也挺憋屈的,但他們的壞心眼不少。比如,競標的時候,你一看,哪一家的建築面積都是最少的,全是綠化面積,只有兩根形似柱子的建築戳在那裏。不懂的人以為是建球場呢。然後呢,只要地拿下來了,你再去一看,足球場變臺球廳了,密密麻麻的樓盤出來了。

  你能讓拆了重建嗎?

  我說這些就是給大家提個醒兒,其實這個建築面積與規劃面積的多少是與房主有很大聯系的。你問有多大?其實也不大,就70年的事兒。

  低層、多層和高層樓房之間的PK

  咱接著說建築形式的層數問題。這一說到住宅的層數,就讓人想起高層、中層、低層之說。可謂是名堂繁多。這“層數”前加了那麽多不同的名堂,到底是什麽意思呢?先看看國家的規定。

  按《國家住宅設計規範》規定:低層住宅是指層數在1到3層的住宅,多層住宅是指4到6層的住宅,中高層住宅為7到9層的住宅,高層住宅為層數在10到30層的住宅。曾經有上限不超過30層的規定,但隨著《高層民用建築設計防火規範》的修訂,高層建築突破了樓高100米的限制,所以市場上也出現了30層以上的超高層公寓,像華亭嘉園等。關於這些名目不同的樓房後面的奧秘,讓我來為大家說道說道。

  所謂“遠近高低各不同”,那自然“層高層低也不同”了。我朋友說,站得高,看得遠;我媽說,住得低,少爬樓梯。到底這些樓層都有哪些優點和不足呢?一起來盤點一下吧。

  1.低層住宅

  別看低層住宅層數低,恰好這層數低成了它的優勢。因為層數少,所以樓群密度低、周邊環境好。同樣的道理,建築層數較低,樓梯的坡度不大,用起來就方便,尤其是咱們那些大伯大媽們,那叫一個喜歡。還有一個原因,低層住宅結構單一,平面布置緊湊,組合靈活,可謂雅俗共賞。你看,城市的低層住宅,既有Townhouse、別墅、獨門獨院的標準四合院,也有大量的平房、大雜院。農村裏的低層住宅就是普通的民居,可謂遍地都是,這也是民風民情。

  目前,低層住宅在我國城市住宅的建設中,所占比重較小,在小城鎮和鄉村的住宅建設中所占的比重較大。如今在城市中,新的低層住宅因地價、環境等原因,大部分都集中在城鄉結合的地區。

  2.多層住宅

  多層住宅在市場占有相當大的比例,但在北京,因為成本原因,即使擁有一套普通標準的多層住宅,只要地段不太差,那你就是在享受一種高標準的生活了。多層住宅的優點到底好在哪兒?咱們來看看:

  首先,與低層住宅比,多層住宅可以提高土地的利用率;與高層住宅相比,工期短,工藝簡單。你不服不行,看看那些多層住宅,每一層少說也住4家。一次我去一朋友那兒,楞在他住的那層轉了半天兒才找到他家的門。

第4節:不能不研究的房子的建築形式

  其次,多層住宅不需要電梯、泵房等輔助設施,因此,像公共走道等公攤的面積就比較小。自然物業管理費和修護費用相對就較低了,這可是讓咱尋常百姓省下不少錢。

  第三,多層住宅在建房時,建材沒有特殊要求,建築構件可以大規模工業化生產。因此,總體來說,造價也比較低。那相對來說房價自然要便宜多了。當然,目前市場上也有框架結構的高標多層住宅。這又是另一碼事兒了。

  當然了,普通的多層住宅一般壽命比較低,加上大部分沒電梯,那人要是老了,爬這樣的樓梯是夠受的。

  3.高層住宅

  高層住宅是城市化、工業現代化的產物,它滿足了像我朋友他們那些人想站得高,看得遠的心願。這個龐然大物,由於形狀不同,被美其名曰為塔式、板式和墻式、蝶式。又由於內部空間組合的方式不同,可分為單元式和走廊式。

  高層住宅因為高,所以電梯成了必配的硬件。於是,在眼界開闊的基礎上,它又多了一個優點,就是只要不停電,就不用爬樓梯。對於國家和開發商來說,高層住宅可以節約土地,增加住房和居住人口。同一面積的土地如果采用高層住宅,將住宅向高空發展,就可以實現較高的容積率,換句話說,就是可以多住幾戶人家。在對於目前建設用地緊張、寸土寸金的一線城市,像北京、上海來說,實在是一種最適宜的建築方式。

  當然了,高層住宅也有一些不足之處:住在這樣的樓房裏,大家不說做到老死不相往來,至少鄰裏之間的交流可是惜話如金了。再有,由於配置電梯、水泵,維持設備的正常運轉,物業費和維修費自然就高了,公攤面積也不小。加上高層住宅連片建築,追求低碳生活自然就難點兒了。

  不過,從目前房地產市場上看,很多高層住宅社區,在設計方面都各顯其能,有了一些獨特的設計,使高層住宅的舒適度大幅度提高。

  披著馬甲的板式小高層

  為啥把小高層單獨拿出來說呢?這是因為一提到小高層,我就想起那句“披上馬甲就不認識你了”。

  作為住宅中的新品種,板式小高層目前沒有明確的定義。一般說來,8至14層、板式結構、帶電梯的住宅樓被稱為板式小高層。這種房子好啊。好在哪兒?你來看看:

  1.朝向好,多是南北朝向的,采光通風充分。

  2.看著小,用著不小,就是說容積率小,但視野開闊。

  3.安全可靠,入口集中,安全;多是一梯兩戶,私密性較好。

  4.實惠,公攤面積少,使用率高,當然,這是和塔樓相比。

  5.空間結構靈活,戶型富於變化。

  看看,這正應了俗語“小的是美好的”的一說。現如今,這板式小高層,搖身一變,一件馬甲披在身,頓時成了樓市點金石,與“e”並肩,成就新的時尚。為什麽這麽說呢?讓咱們看看小高層現在在上海、北京樓盤的風雲變幻吧。

第5節:不能不研究的房子的建築形式

  小高層在上海、武漢首先成為“主流樓盤”,可謂星途亨通。緊接著,進軍京城也漸成氣候。過去,高層塔樓曾經是高檔物業的要件,相對於普通的五六層樓房,帶地下車庫、花園小品、錯落有致的高層塔樓的確使人們的居住品質大大提升。但隨著人們對於居住的舒適度要求越來越高,高層塔樓的弱點就暴露出來了。像通風、采光不良,私密性差,高容積率造成生活品質下降等。就這樣,獨具中國特色的板式小高層就輕扭腰肢俘獲了人心。

  這腰肢可不是白扭的,好處也在那兒擺著呢。板式小高層則充分揚“板式”之長,補“多層”之短,一般保持在8至14層,最高的達到18層,以一梯兩戶居多,私密性可謂強矣,戶型均好性明顯。同時,小高層設有電梯,方便出行,並且吸取了許多高層塔樓的設計經驗,建有地下車庫和組團綠地等。

  最重要的是板式小高層建築成本較高層為低。咱來算筆賬,根據有關建築設計規範,一臺電梯的使用戶數最多是90戶,而14層以上要建兩個樓梯,因此一般的塔樓都要建兩個樓梯,配置至少兩部電梯,此外,建安費用也隨著樓高而水漲船高。但小高層的樓高和戶數,決定了它的成本要遠遠低於塔樓。所以,目前北京市區的許多小高層售價30000余元,與塔樓相當甚至略低。

  當然啦,前面咱也說了,開發商的心眼都是壞的。在板式小高層的建築上,他們也想出了餿辦法。什麽辦法?開發商想“多出面積”,於是使進深太長,面寬又不擴大,房間呈狹長性,中部的采光通風就受到了影響,並就此產生了暗間。

第6節:選套合適的房子其實很簡單

  在房地產業中混了這麽多年,常聽到的就是有人說:“選套房子咋這麽難。”可不是,對於不知道房子的選購方法的人來說,那就跟娶個稱心如意的老婆一樣,難啊,不是一般的難。可你要是掌握了選房的技巧,那就是再簡單不過的事兒了。

  讓實用掀起概念的蓋頭來

  買房子幹什麽用,自然是用來住,用來過日子的,這是首先需要記住的原則,在這個大原則的指導之下,你需要把那些花裏胡哨的什麽概念啊、環境啊、配套啊這些詞用“實用”這個標準來衡量一下,就會發現其實很簡單,表面的這麽多層修飾剝去之後,要想選一套適合自己的、物有所值的房子,還是很簡單的。

  1.概念=什麽人買什麽房

  什麽叫概念,這詞聽著很玄,現在什麽古典主義風格啊,什麽未來的房子啊,聽得人是一楞一楞的,其實你把這些詞都套上實用主義這個原則,就會發現,其實很簡單,概念就是市場定位。從這個概念中,你可以看出開發商這房子是想賣給誰,這直接決定著你將來的鄰居都是些什麽樣的人,你要和這個居住環境和感覺貼合,才能住得舒服。要不符合,那就是自己找罪受了,你想啊,要是一傳統觀念很強的人,住進了一個很潮流、行為很現代的人居住的環境中,那還不得憋屈死,整天不是看這個不舒服,就是看那個不順眼,這不是自己給自己下絆子嘛,所以,概念這玩意兒雖然不能太過追求,不能盲從,但還是要稍微註意一些,要把概念當成一種標簽,來判斷一下這個標簽適不適合你。

  2.期房=海市蜃樓

  期房,真的就是一個海市蜃樓的存在,因為你看不到實物,所以就有了許多的風險存在,在“變現”的時候,有很多不確定的因素,面積可能有誤差,規劃設計可能被人修改了,本來該用的好的建築材料也成了次的,種種這樣的風險不能不防。就算開發商很有良心,這些方面都保持著你想象中的樣子,那時間呢,是否能保證,在規定的時間內,能否如期交房。這些都是極有可能出現的問題。因此,作為一個實用主義者,在售樓小姐天花亂墜地向你宣傳這個期房有多好,將來會怎麽怎麽樣時,要把握好一個原則,想象中的永遠是美好的,要想將來不接受殘酷的現實,就需要在買房合同中把開發商限定死,讓他不能輕易地變更,要麽,就放棄期房,幹脆選套現房,這些問題就可以有效地避免。

  3.樣板間=時裝表演

  模特兒在T型臺上做“秀”穿的衣服,大家都喜歡,但恐怕沒有多少人會真正買來穿在自己身上,為什麽,不實用,真正穿在大街上,肯定得被人當成怪物,因此,這玩意兒是沒有實際的市場空間的,樣板間也是同樣的道理。這樣的擺設工程為了能夠達到吸引人眼球的效果,一般會請著名的設計師設計、一流的施工單位嚴格地按照圖紙裝修、請專業的燈光師打光,使得每一片兒的燈光、線條都很富有美感,甚至就連犄角旮旯也處處體現細節,然而,這樣的房子要想真正地搬到自己家中實用,是很難的,單不說造價很高,我知道有些人有錢,不在乎這個,但實際卻是,這樣的樣本搬到屋子裏,根本就派不上用場,甚至還會是阻礙。看著造型很美的旋轉樓梯事實上連床都沒法搬上樓,地面凹凸動感的設計根本就沒法擺家具……看到這樣的差異,你就得明白一個深刻的道理,樣板間這玩意兒是不能作為參考的,一切只是為了表演而存在。什麽時間樣板間撇去了那些豪華,真正與交到你手上的實物差不多的時候,才能作為選房時候的參考,否則,還是敬而遠之吧。

  4.使用率=房價“系數”

  使用率這個說法,這些年,被挑得很高,某某小區85%,某某家園84%,然而,很多人並沒有真正地重視這個“高”,沒有把使用率和房價掛上鉤,實際上,這是極其錯誤的。你想想,同樣是花50萬買一套50平的房子,使用率是70%,還是80%,平均到房價上,那每平米得差出好幾百塊,因此,不要走過場一樣問問使用率的問題,最好弄清楚你為多少面積掏了錢,然後自己家可以使用的面積是多少,這樣,你會得出真正有效的房價。

  5.戶型=功能空間的組合方式

  房、廳、衛的數目、房間的大小、形狀、朝向,這些在戶型圖上可以一目了然的東西對每個人都有著不同的意義:他認為糟糕的戶型,在你那裏可能正合適。所以,戶型的實質其實是:在你的需要之下,空間可被賦予什麽功能?它的組合方式是否能最大限度地體現這些功能?

  比如,早出晚歸的上班丁克族不必講究房子的朝向;很少引客進門的人不需要40平方米的客廳;經常在家辦公的人不能把電腦搬進臥室,要有工作間;花200萬元以上買房子的人,三大一小的概念就要作廢:一間放不下10平方米衣櫥的主臥,怎麽安放她浩如煙海的衣服?

  把自己放在房子中假想著生活一下,你將會發現戶型中掩藏最深的劣勢。

  6.環境=升值或享受的空間

  環境這個東西,是商品房衍生出來的一個價值,也是必須要考慮到的因素。周圍環境好了,才能住得舒服。當然,這個環境也有大小之分,大環境就是指小區外部的環境、整體氛圍和設置如何、小區處在一個什麽樣的位置。小環境就是指社區內部的環境規劃和整體布置。如果這兩個方面,能夠兼得,那是最好,否則的話,就需要區別對待了,看看你具體需要的是什麽樣的,一切從需求出發,不要被售樓小姐的介紹牽著鼻子走。

  在考察小環境的時候,實用主義的標準就更為重要了,什麽歐陸風情、新加坡格調,你盡可以把它就當成一個口號,口號之後是否有貨真價實的東西才是最重要的,比如說,給孩子、老人專設的活動區,就比那些羅馬風格的雕塑啊、柱子啊,要人性化很多,真正滿足需求;在你走累了的時候,能找到些小凳子、小石墩什麽的,也比那些高高低低的、有錯落感的隔斷墻要好很多。

  7.配套=門當戶對的設施

  配套這個東西,只有和你買的這個房子真正能配得上,才有實際作用,否則的話,不是錦上添花,而是畫蛇添足了。不信,你想想看,一個檔次比較低的房子用得上每戶一個的地下車位?如果都用這種實用的觀點來看房子,這些配套設施就可以擺脫無謂的攀比,真正做到適合就好。

  到工地去一定要到工地去

  外行看熱鬧,內行看門道。你要是恰好有做過工程的朋友,他會告訴你“抽查”的必要性。所謂抽查,就是在適當的時間,去看看工地重要節點的施工狀況,以此來判斷施工的質量。往往一般人到了工地,就像二傻子進城,哪兒哪兒都覺得新鮮,亂花漸欲迷人眼,估計北在哪兒都不知道了。說話更是說不到點子上,盡說白話。

  我陪客戶去看過房,那個假行家抱怨:“唉,怎麽鋼筋都是生銹的啊,不行不行,這房敢買嗎?”內行的人就會告訴你,工地上用鋼筋就是要用帶點銹的,帶銹的鋼筋表面粗糙有紋理,這樣和混凝土的粘結才更易更牢固。不懂不要裝懂,鬧了笑話不說,更暴露了你容易被宰的本質。

  記住我這句話,衛生狀況不可小覷!

  衛生檢查各行各業都有,為什麽?說明“面子”的重要性。越是有經驗的項目經理,越會註重工地的整潔。你想啊,工地是個什麽地方,在你印象中一定是嘈雜瑣碎,雜七雜八的建築材料遍地都是,民工們灰頭土臉,攪拌機一刻不停地轟隆作響。其實不然,幹凈利索的工地有幾個比較明顯的特點:建築材料碼放得井然有序,這是效率的保證;地面也都經過了硬化處理,別說垃圾了,應該說浮土都很少;另外,用於防塵的護網,就是那種類似紗窗的把整個建築籠在其中的東西,一般都是藍綠色居多,你註意了,那種材料即使是風吹雨打,變化的頂多是色澤,不該是大面積的撕扯破爛;還要看施工區內,工人們是不是都按規定佩戴安全帽和掛牌。這些基本的表征不是小題大做,一個施工團隊的素質很大程度上決定了施工的質量。

  我有過這樣的經歷,有次到一個工地,看到A建築公司的一個項目經理,為了相鄰工地(B建築公司)飄過來的塑料屑和人爭執。我覺得至於嘛這,可後來兩邊的活一比較,A工地的總體質量高出B一大截。還有我註意了B工地的防塵護網,爛得像使用多年的蒼蠅拍,果不其然,那個工程成本高、效率低、工期長還質量差。

  你別以為工地的衛生狀況是可以像辦公室那樣突擊一下應付檢查足矣,其實不然,工地與其他地方的大掃除完全是兩個概念。要是沒有多年的施工經驗、嚴格的施工管理、高素質的施工團隊、嚴密的施工組織,想要工地井井有條幹凈利落,那簡直是不可能的。道理很簡單,所謂熟能生巧,經驗足了才會知道施工到哪一步需要做些什麽具體工作,需要什麽建築材料,同時進行的幾道工序會不會產生相互幹擾,如何避免這些幹擾。

  工地布局怎麽安排才經濟合理高效,從而避免施工進程中臨時的變動以及設施的搬移造成的勞動力損耗。建築施工不是紙上談兵,只有通過嚴格嚴密的管理,藍圖才能得以落實,而高素質的施工隊伍,才能真正領會你的意圖,知道活要怎麽幹,幹得恰到好處,不該幹的活,盡量避免。

  單說建築垃圾吧,一層樓下來廢棄物怎麽都得有個百八十噸,工人素質高的隊伍,垃圾絕不會隨手丟棄,而差勁兒的隊伍,剛清理的場地,先是一小撮雜土,10分鐘後,就能發展到一手推車那麽多,轉天再過來,一座假山就拔地而起了,所以,在那種工地,你不到最後,也別清理。工地的整潔度其實最終應該歸結為施工前嚴密的組織規劃,也就是在這地兒還是一塊空地的時候,就得把今後的事想個八九不離十,不能走一步看一步。這是什麽?這就是水平!

  當然,咱是去買房的,不是去挑刺兒的,專業上的事兒咱不用操心,也確實操不上什麽心,咱就去檢查個衛生,就我之前說的這些細節,你該註意的都註意下,基本該了解的也了解得差不多了。另外給你個提醒,工地越狹小,做到整潔就越難。還有就是去檢查的時機,一定要在整體建築結構封頂,而外裝修結束以前,其他的時間,人也不見得能讓你進去,施工重地,閑人免進嘛!

  選樓座要向曹雪芹學習

  你在選房時一定要有最優樓座的理念,要縱觀全局。你要知道,房子在樓座中的位置,樓座在社區中的位置優劣,和戶型、面積大小等“局部”問題同樣重要。你看曹雪芹的《紅樓夢》裏每個人物的出現都是有一定原因的,甚至每一句話都是有布局的。如果老曹來買房子,絕對是房精。當然我是說他得把寫書的精神頭拿到買房子上來。

  現在有不少項目采用了“賣完一個再開一個”這樣的方法,如果樓盤賣得火的話,恐怕你還沒機會縱觀全局呢,房子都沒了。但是如果整體開盤的話,是絕對有必要整體看一下,選擇整體的“最優樓座”的。

  選房如何眼觀全局,應先從總平面圖或沙盤入手,當然,前提是這個規劃圖和沙盤基本屬實,無欺詐現象,然後綜合以下要素,方能在一個位置理想的樓座中選擇出滿意的房子。

  出行便利絕對是首要考慮的問題。“衣食住行”,住後面緊跟著行,充分說明兩者不容置疑的緊要關系。任何一種家庭架構的組成,無論上班族、孩子或是老人,出行的人便利都是至關重要的。如果一個社區很大,你從自己家出門到走出小區,要走超過5分鐘甚至10分鐘,那這麻煩了,當然,你要是每天純把這段路當健身,那沒問題,只是萬一有急事的話,這段路可就是個考驗了。當然,如果家裏有老人、小孩這種“坐家族”或者說是很潮流地選擇在家辦公的話,就需要考慮遠離噪聲了。根據上面的這兩個原則來進行判斷,就要求選的樓不能離大門太遠,也不能挨著小區道路、地下車位的出入口、地上停車位、運動場所、學校等。

  另外,安全因素也絕對不容小視。要全面了解社區情況,看是否處於安防“盲點”。如果對一個小區的物業管理有疑問,那選樓時你最好註意一下安全距離,對多層樓來說尤應如此。背靠區外馬路或位於邊邊角角上的樓,可能因為保安的疏忽被“外來人口”鉆空子。別為了圖個清靜反而沒有安全保障。

  另一個要考慮的是社區內的交通隱患。雖然多數社區號稱人車分流,但仍然會保留很多地上車位,這些停車場所以及地下車位的出入口可能對孩子的安全造成威脅,如有可能,盡量遠離。從規劃圖上看,地下車庫出入口、地上車位一般都會標明,選樓的時候要看清楚。

  再者,心理舒適度也不容忽視。小區的變(配)電站一般不會對居民有威脅,但在設計中,它一般都被要求有一個“安全距離”。現在的很多小區都會把配電房等用鐵、木柵欄等圍起來,甚至還蓋個小屋子來裝飾一下,使它不至於直接暴露在人前。另外,化糞池也是必須要註意的,它雖然不至於有什麽安全隱患,但是成天看著這個東西,總是會心裏不舒服,因此,選樓的時候,就要問清楚,它設置在哪裏,有沒有圍擋。當然,如果是現房的話,實際去看一下,才會比較安心。如果是期房,你就只能把這些細節都寫進合同裏,否則的話,出了差錯,連個說理的地兒都找不著。

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發表 由 Admin 于 周四 7月 05, 2012 8:21 pm

  戶型就是你的隱秘情人

  長期以來,人們對戶型的關註和了解就像過去娶老婆——“給什麽,要什麽”,媒婆給你說個臉上有痣的,你就睜只眼閉只眼;房子人家給改成什麽樣無所謂,反正有個地兒生老病死就成。現在早不這樣了,爺們兒都知道,買個房遠比娶個老婆要貴多了,而且你還誓死要和這房扛上70年,說是找個情人這比喻的力度都還嫌不夠。所以無論如何得買個稱心如意的,歸結到實際生活中,戶型絕對是你需要好好琢磨的。

  這個“情人”究竟什麽樣的好呢,我給你支支招。房子的功能設計、質量優劣以及面積的科學測量,這些你以前忽略的方方面面現在都要重視起來了。

  1.大不見得就好

  大戶型當然顯得氣派,不過並不能簡單地理解為大戶型就是中小戶型圖紙的放大,它應該是一種全新理念上的設計,房屋層高的合理高度一般在2.7米以上;新型的采光設計,比如景觀落地窗等。否則,簡單的面積擴大會顯出住房的低矮,從而使人產生“大而無當”的壓抑感。

  2.忌一覽無遺

  許多老的戶型,進入戶門後沒有玄關設計,廳內景象一覽無遺,房屋整體缺乏層次感,臥室、書房的私密性和安適度受到影響。現在一般采用的玄關有“密閉式”和“屏風式”兩種設計,“密閉式”會侵占一定的空間,本身房子就比較小的話,就不適合用這種了。“屏風式”實際上就是用玻璃啊,鏤空的木板啊等材質,做出各種造型,不僅美觀,還有實際的功用。

  3.忌廚廁紮堆

  在不少蹩腳的戶型設計中,廚房和衛生間緊連在一起,隨著人們生活品位的提高,這種設計應棄用。如果套房的面積較小,兩房間保持較長的距離,其房門也最好別設計成相對或並列的形式。

  4.忌廳內多門

  起居室(廳)內的戶門過多,形成了對廳實際面積的擠占。過去的設計往往忽略了這一點,在實際使用當中,起居室往往變成了走廊和過道,而人們都願意在廳中擺放沙發、電視,多門的起居廳使得以上家具難以擺放。

  5.忌光線暗淡

  采光是選房子時必須要考慮的一個因素,否則,屋子整日不見光,是非常不好的。當然,在現在的戶型設計中,也不可能所有的屋子都向陽,就需要有一個權衡了,一般來說,臥室、客廳、廚房、衛生間的采光依次減弱就可以了。

  如果說房子裏,不可能所有的臥室都朝陽,那最起碼要有一間朝向正南,差一點的,也必須要朝向東、西,不見光絕對是個大忌。

  6.忌動靜相擾

  所謂動靜結合,就是要把房間的各項功能組合好。臥室屬靜,就要求位置要深一些,並且最好不要把門直接對著客廳,否則的話,不可能做到安靜的要求。相對來說,客廳裏就屬動,人來人往的,而且還有電視、音箱這類的發聲設備,應該盡量地和臥室離開一定的距離,以免相互幹擾。

  廚房和餐廳最好相連,這樣既方便生活,也有利於室內的衛生。

  7.忌廚房深藏不露

  廚房在使用中要排放煙氣、產生噪音,所以切忌把廚房設計在單元房的深處。

  8.忌房屋通透性差

  房間之間的公共活動區域的通風狀態的好壞,也是衡量戶型設計成功與否的重要標誌之一。過於曲折的戶型設計往往使室內空氣受阻,夏日室內溫度偏高。戶內的空氣對流是一項很重要的環保指標,只不過長期以來不太被人重視罷了。

  親愛的,到底哪層好(一)

  早些年我們這邊流行的順口溜是“一樓臟,二樓亂,三樓四樓住高幹,五樓六樓住混蛋……”聽起來未免偏激卻無比直觀。我那時候理解五樓六樓相當於那時候的頂樓,因為高,所以大多是年輕人在住,年輕人嘛,被說是混蛋也沒什麽不妥,哈哈。不是也有“三金四銀”或者“四金三銀”的說法嗎?無疑確定了三樓和四樓在眾樓層間的王者地位。

  但是現在大中城市皆是高層,小高層反而更貴了。說到頭,咱小老百姓買房,可能絕大多數是把價格放在計劃的第一位。我敢說,要是一幢高樓不分樓層先到先得都是一個價錢的話,絕對是越往上越爭搶得厲害。

  就實際來說吧,家裏有老人和孩子的,還是不要選太高的樓層,有人說了,不是有電梯嗎?不是電梯的事兒,你要明白個小常識,無論酷暑還是嚴寒,底層和頂層相對底層溫差變化要小點。再說樓層低點,老人孩子包括不服老的你,都可以爬樓健身,另外也避免了突發狀況,如火災啊地震啊啥的,逃掉的機會大點,翹辮子的機會就相對小點。話糙理不糙,各位可以琢磨一下。

  補充一點,很多人覺得一樓臟,二樓亂,一到四樓噪音不斷,此類擔憂其實沒有那麽誇張。樓盤若在鬧市,噪音難以避免,臟亂的問題就要和樓盤結構以及社區物業有關聯了,關鍵還有業主素質,這些都是你在入住後才能體會到的。

  據我所知,近年來底層越來越走俏,這並不是完全因為價格相對比較便宜,而是因為有些人認定,這裏某一天可以做小賣店、作坊、停車房、庫房等,升值潛力極大;也有的人認為底層能種花植樹、更接近自然、“腳踏實地”、方便進出;有些人專門看中底層則因為更喜歡泥土氣息,在條件允許的範圍內還可圍成一個小小的庭院,設一處假山盆景,置一池魚遊淺水,種一方蔥蒜香菜,真是別有一番情趣。

  頂層也有頂層不可忽略的優勢,視野開闊自不必說,“更上一層樓”從古至今都是國人骨子裏作祟的遺傳基因,哪管它“高處不勝寒”啊,此理放之四海,放之各行各業皆準。在有關建築審批部門嚴格的審批手續和物管部門統一、規範的綠化措施限制之外,頂樓的利用價值在不斷提高,這和人們對生活質量的要求日益增高也不無關系。比如說,樓頂可以單獨或聯合開辟成小園林或休閑、活動、娛樂場所,仿佛世外桃源,別有洞天,成為喧鬧都市中難得的一塊凈土寶地,養花種草、觀魚下棋、品茶打牌、葡萄園、薔薇園、奇石園;有的則為練音、繪畫、休閑、待人接客等辟成一獨特景觀而令人驚羨不已……此時,房主那怡然自得的滿足和津津樂道的情趣,不知為生活平添了多少金錢之外難以尋覓的樂趣!

  生活情趣對你選房的影響一定遠不如價格來得有分量。大家都有概念,開發商比較青睞的高層定價法則大同小異:最底層的房源最便宜,然後逐步往上加價,幅度一般是每高一層,平均加10~100元左右不等,少數品牌樓盤可能會幅度更大;同一樓層的房子,則一般是東邊套最貴、西邊套次之、中間套再優惠些。

  這就不難看出朝向這個定價的標準也是選房要考慮的,而且是要著重考慮的。在我國廣闊無垠鱗次櫛比的樓盤中,“坐南朝北”簡直是金科玉律,這個你趕緊記下來,絕對沒錯。

  所謂“坐南朝北”,一是中國傳統的風水傳統,二是南北向可以不夕曬。較真兒的人會拿全世界整個地球和我說事,別,你可千萬別,我只說中國這960萬平方公裏的土地,您要到國外置業得找外籍的房老祖。風水暫且不說,最後我會專門寫寫中國人在房子風水上的死磕情結。

  接下來咱班門弄斧一下地理知識。太陽的直射點,只有在赤道附近地區來回移動,最北只能到達23°27'N,那就是我們所謂的“北回歸線”。而向南移動只能到達23°27'S,也就是所謂的“南回歸線”。“北回歸線”以北的地區,太陽是不可能跑到頭頂上來的。所以,太陽總是掛在南邊的天空。而中國絕大部分的領土都在北回歸線以北,就因為如此,在中國,向陽的房屋,大部分都是朝南這個說法是比較科學的。廣東廣西雲南的南部有些地方不在這個範圍內。

  親愛的,到底哪層好(二)

  有人可能要說,5~8層有點矮,會看不到陽光。其實這種憂慮大可不必有。為什麽?這還是朝向的問題。我家就住5樓,光線好得不得了,這跟小區規劃分不開。樓盤布局合理了,自然不存在看不到陽光的問題。有些城市的城中村那才叫恐怖呢,就某個有名的古城,我有次拜訪一個朋友,彼時他在城中村租了個套間,那些房子大多是給外來打工者住的,基本上是樓靠靠,對面家裏做什麽菜你一清二楚,誇張的是人家醬油沒了,伸手到你家窗子來借,瞧這鄰裏關系多和諧!話說回來,要是有個小摩擦什麽的,人直接登堂入室拍你,你就慘了……

  眾所周知,9~12層是揚沙層,據說還是生態學家研究發現的,若是高層建築周圍有公交幹道或者各類工廠,在高層之間就會形成“峽谷效應”,那些含有灰塵的氣流在高樓之間的某個區間左沖右突上下徘徊,這個區間大概離地30米左右。要說這些懸浮物會和住在9~12層的你親密接觸多久,這個科學家也沒有定論。我所了解的是,這些樓層的房子並不會因為是揚沙層而空置,還是綜合考慮比較實際。因為你不能忽略的還有電梯費,現在的高層一般從3層開始收取電梯費用,當然,有些是從1層就開始收的,這沒地兒說理去。每往上1層相應增加3~5元不等的電梯費用(請參考當地電梯費用的標準)。還有,電梯也有使用壽命,20年後,我是說你有幸擁有這個房子20年後,電梯更換的費用該由誰來付呢?從這個角度來說,還是高度適中比較合適,不然後期費用誰也保不齊你是不是還要多掏腰包。考慮長遠點總沒有錯。

  這麽說來,樓層太高是不好。同時,高層到達一定層數後,給水設施都和普通的住宅是有區別的,這部分費用也不可小覷。我的建議是,打算買30層往上的,還是要慎重考慮下的,別只盼著“一覽眾樓小”。那高上去的層數都是錢!再說了,老人們不是常說,房子要接地氣,太高了估計就接到“天氣”了。這個話題咱最後講風水的時候會再提到。

  總之,樓層“各有利弊”,過去單位分房,還不是分你哪層你住哪層嗎?別人的話你可以作為參考,關鍵還是自己有點想法有個計劃!(關於這個樓層的問題,你還得把眼睛放亮點,搞清楚這棟樓,開發商到底有資格建多少層,也就是說,弄清楚開發商報審的時候,這樓的層數和最後蓋起來的是不是一樣,別以為他建個十幾二十層都是合法的,有可能上面的幾層就是違建。根據粗略的計算,這多蓋出來的幾層,利潤會高達300%以上。馬克思他老人家早就說過,如果有300%的利潤,資本家們就會踐踏世間的一切。這正驗證了這句話的正確性。你別以為這種加蓋起來的違法建築最後要被拆除,那是不可能的,基本上都是以罰款了事,這點罰款和真正的利潤比起來,那差了能有幾十倍上百倍,開發商當然不會在乎。但是買房的人,你得在乎,假如這棟樓原本是規劃20層,那地基啊,打樁深度啊,就都是按照20層去做的,後期再在上面加蓋上幾層,這個安全問題誰來保障?沒人會給你答案,所以,放聰明點,別一不小心,把自己搭在這不安全的房子裏。)

  別小瞧細節那玩意兒

  前面咱們說了,選房子,要多看多聽多問,這回,咱要說一說選房子還要時刻保持著對細節的關註。這又是為什麽?

  先說綠化帶。如果你選中的樓盤周圍是大片的空寂或是大面積的綠化帶,可別高興得太早,這未必是好事。一般來說,臨近社區邊緣的樓、靠近道路的房子,毗鄰空地的都是危險系數高的。至於小區內的綠化帶,就要看它是否能滿足對外界的隔音作用,以及綠化帶與樓群間的分布是否合理、滿意,因為這涉及到一個隔音的問題。

  稍具物理知識的人都知道,只有樓群不封閉,不密集,才不會形成一個回音的空間。這樣計算下來,樓距按有關的規定是要有一倍樓高才算合格的。至於小區邊緣的樓房,如果是商鋪或是寫字樓的話,相對噪音會小很多。

  從戶型結構上看,戶與戶之間形成風車型或蝴蝶型的就比較合理,在增加景觀,擴大視野的同時,也能盡可能地減少鄰裏間的相互影響。每一戶內部的娛樂區與休息區分離開來,臥室區域不要靠近相鄰單位的“發聲區”。

  再來看看細節的第2個——內部配設。先來看窗戶玻璃。一般的樓房都有夾層玻璃,它們既能隔音,又能防紫外線、保溫隔熱節能。最為重要的一條是它們還可以當防盜網用。即使受到外力的猛烈撞擊,這種夾層玻璃也可以阻止沖擊物穿透,而破損的玻璃則形成蜘蛛網狀的裂紋,有時還可以增添觀感。在這方面,前幾年廣州某花園小區在這方面做得比較到位。這個小區在臨近黃州大橋的區域,所有的窗戶都安裝上了中空玻璃,以每平方米160元的高造價(當時造價)獲得了很好的隔音和隔熱的效果,降低了30~40分貝的噪音,夏日高溫天氣還可以隔熱50%以上。那個樓盤價高卻賣得很好。為什麽?為業主考慮得周到唄。

  另外,樓板也是不可忽視的問題。當然了,我們一般人不可能關註得那麽專業,我在這裏說一說,讓你知道一下。一般樓板的厚度要求是10~12厘米,在建造中,如果用16厘米厚的無梁樓板,就會大大增強樓房的隔音能力,減少撞擊聲,延長使用壽命和增加抗震能力。

  總之,別小瞧樓盤內的細節,這些玩意兒不定哪天就讓你後悔半天。

第7節:期房?現房?購房時好糾結的一個問題

  這是個讓很多人糾結的問題,一句各有利弊不足以服眾,今兒咱就好好做個比較,最後拍板的是你,你自己多琢磨琢磨。

  讓人歡喜讓人憂的期房

  當前各大城市的房事,開發商賣房幾乎全是期房。期房,顧名思義就是遠期交工的房子。其優點有如下幾點:

  1.先期訂購,戶型、位置都比較容易選擇到合適的。由於房子沒蓋好,也剛剛開始賣,開發商所能提供的所有房屋都有,這其中不乏一些好的位置,好的戶型的屋子,有比較多的選擇機會。

  2.價格上優惠比較大,一般在10%左右,有的還更多。因為這房子到手還需要一到兩年的時間,為了滿足這中間的落差,開發商會選擇價格低一點出售,這樣方便更多的人接受,當然,也能有效地回籠資金。

  3.付款比較靈活,一般可分為3次。第1次是在開工時,一般只付定金和首付款;第2次是施工進行到一半時,付房款的60%左右;第3次是在房屋完工後,交齊費用。當然,這主要針對的是付全款的情況,如果是按揭貸款,那就需要每月還銀行了。

  4.工程質量能看得見,可以實地監督,提出意見。一般來說,從交完定金的那一刻,買房者就有權利去查看工程進度了,可以就發現的問題詢問開發商,要求得到解決。

  當然,期房也有缺點,而且那還不是一點點呢:

  1.交房日期不確定。雖然說合同上有明確規定是哪一天,但是有的樓房就是到期無法交付,不管是由於什麽原因造成的吧,對買房人來說,都是個損失。

  2.實際交付的房子與宣傳的差很遠。這就是期房可能存在的最大問題了,有可能前期宣傳給你的是個美女,實際交付的卻是不折不扣的醜女。

  3.如果開發商實力不行,在交房前就倒閉了,那買房人絕對會是最大的受害者。

  看,這真是個讓人歡喜讓人憂的期房啊。怎麽辦?再看看現房吧。

  踏實放心的現房

  現房,就是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房,即開發商已辦妥所售房屋的大產證的商品房,與消費者簽訂商品房買賣合同後,立即可以辦理入住並取得產權證。你要記住了,只有擁有房產證和土地使用證才能稱之為現房。

  相對期房,現房具有較強的安全性和直觀性。優點如下:

  1.所見即所得。由於現房是已經立在那兒的一棟建築,你可以就房子的質量、裝修、位置、室內格局等各個方面進行實際的調查,並且可以把具體調查結果與廣告進行比較。

  2.不必擔心房子是否能夠按時交付,避免購買期房可能帶來的時間風險,具有較大的安全性。

  3.能夠避免因為購房時機不適當,房地產市場出現泡沫,價格下跌帶來的損失。

  相當於期房那種僅僅憑著一張圖紙,一個沙盤,一些美好的描述就敢拿出來忽悠人的形式,現房的優勢那可謂是顯而易見了。但是現房也不是說完全沒有任何缺點的,我得先和你說一說,免得你過後罵我。

  首先,留存的現房除了開發商個別保留的之外,就全部都是別人前期(在還是期房的時候,或者剛開盤的時候)挑剩下的,戶型和位置可能都不是特別理想,能夠選擇的余地比較小;再者,在現在的市場大環境下,現房的價格要比期房貴很多,要承擔比較大的經濟壓力。

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回復: 一次性把買房的事情說清楚,很全面的購房常識

發表 由 Admin 于 周四 7月 05, 2012 8:22 pm

  不能忽視的二手房

  當市區的房價毫無疑問地居高不下時,要在市區買二手房,過戶費就是筆不小的數目。算一算,還真是讓人肉疼啊。所以,當新樓盤居高不下,你不妨將眼光轉到那些地段、環境、戶型、配套俱佳的高性價比現房,即二手房上。

  二手房也叫次新房,是已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產。它相對開發商手裏的商品房而言,是房地產產權交易二級市場的俗稱。

  從客觀層面分析,二手房的性價比不比期房差,而且二手房的價格較期房更趨於多元化,房源選擇面也更大。另外二手房都是現樓,采光、戶型、層高、通風性、周邊的配套設置、交通情況以及娛樂休閑場所等更為直觀,心理保障性較強,和期房不同,不必擔心出現“爛尾”現象,期房雖然首付少,但安全系數相對較小,交房時往往和效果圖有一定的偏差,甚至很多出現層高偏低的情況,這樣自住的話,令感覺很壓抑且空氣流通不夠。關鍵一點,二手房房產證通常較期房齊全。

  當然了,一提到二手房,有人可能說了,二手房的過戶費是個龐大的數字啊。沒錯,這也是二手房令許多人畏懼的很重要的一個因素。很多人心裏想:明明買的是二手房,可過戶費相比新房的交房費用更高。真的是這樣嗎?讓我們來算一筆賬吧。

  某二線城市期房:

  交房時間為2010年,以該樓盤4號樓10層一套142平方米的戶型為例:本套房源為期房銷售,開盤售價為每平方4688元,總房價為142m2*4688 元/m2= 665696元。

  在這裏我們不妨詳細地算下這套戶型在交房時需交的費用。2010年交房時,買房者需交費用明細為:契稅(3%)加上維修基金(2%)和水、電、燃氣、土地證費用以及裝修垃圾運費、房產證工本費等等。

  其中,契稅3%相當於總房價665696元乘以0.03,得出結果為19970.88元;維修基金2%為總房價665696乘以0.02,即得出結果為13313.92元;水立戶費1200元、電立戶按365元/戶(有的開發商收取100元/平方米或不等)、燃氣立戶費3000元;土地證費用約500元;其它如裝修垃圾運費、房產證工本費等等共600元。

  如此算來,你在交房時總需房屋附屬合計:38584.8元(電立戶費按最低365元/戶算,不過有的開發商收100元/平方米或不等。)

  某二手現房:

  該項目已於07年交房,本房源為3號樓10層一套142平方米的戶型,二手房過戶按地段評估為2100元/平方米,總房價為298200元。交易過戶時所要交納的過戶稅費為:契稅(3%)加上營業稅及附加稅(5.55%),還有印花稅(0.1%)和個人所得稅(1%)以及土地增值稅(1%),交易費6元/平方米,登記費80元/本,水電門牌證過戶費20元,土地證過戶費用約500元。

  如此算來,該房源總過戶稅費為:33228.3元

  最後我們可以總結一下:

  期房的交房總附屬費用為38584.8元(最低交納),而現房二手房的總過戶稅費為33228.3元,期房交房費比現房二手房過戶費最少多出了5356.5元,通常期房在電立戶費方面,開發商收費情況下同等地段要多出萬元以上。哪一種稅費更合算,相信大家心裏都有了底。

  當然,各個城市樓市的情況有所出入,還請具體情況具體分析。

  準現房才是好的

  在廣州、深圳等房地產相對成熟的地區,有“準現房”這個說法,現在這個詞也不新鮮了。準現房是指房屋主體已基本封頂完工,小區內的樓宇及設施的大致輪廓已初現,房型、樓間距等重要因素已經一目了然,工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。

  相對於期房,準現房自有其優點:

  1.入住可以屈指可待

  準現房與期房相比,最大的優勢就是,它看得見摸得著,下訂購房後,只需要算著日子等著入住就好了,這種感覺可是期房所無法比擬的。

  2.配套設施一目了然

  準現房的小區配套設施,是在看房的時候可以直接感受到的,小區內有什麽設施,走在準現房的小區裏,一目了然。

  3.收房安全可見

  準現房對於購房者來說,不僅交房時間短,而且安全系數也高,至少看得見了,爛尾的可能性太低了。

  相對於期房,準現房最大的不足就是價格了。那比起來,可是高出一大截去。如果不綜合考察清楚,那真金白銀是輕易不要拿出來的。

  所以啊,購買準現房也要慎之又慎,綜合考量樓盤的品質,了解房屋的修建史,問一下施工單位是哪家?設計單位是哪家?施工單位的層次,建築設計單位的層次,這些對於項目整體的建築工藝水平影響甚大,不容小視。畢竟準現房比現房多了個“準”字。

  總之,對於購房的細節,下面我就用準現房做個總結,不管你買什麽房子,基本上通用。呵呵,看過《愛情呼叫轉移》中寧靜演的那一段的並且牢記於心的,我白活的就不用看了。

  1.看的時間要會安排,白天晚上都要看。白天要看房子內的布局,看朝向,看采光,看配套設施,看外部環境;晚上則要看照明,感覺一下是否安全,噪聲是否影響休息。

  2.裏面外面都要看。裏面要看的,前面講過,不再重復,重點強調一下,要看墻面是否平滑,色調是否均勻,不能有裂痕;外面要看外墻是否有剝落、破損現象。

  3.要運用各種小工具。小錘、打火機之類的都能派上大用場。

  4.戶型是否做到功能區域劃分明確,動靜是否分區,面積夠不夠,防雨、隔熱、保溫效果怎樣。

  5.要做到幾看幾不看:不看建材看格局,不看裝潢看做工,不看窗簾看窗外。同時,插座、配電箱等等也是必須要看的。

  關於這個要看的內容,在後面的驗房篇中,我房老祖再帶著你詳細地研究,這裏就只是提一下,讓你心裏有個準備,知道這看房不是件容易的事兒。

第8節:用追女人的伎倆去挑樓盤的刺

  都說顧客是上帝,但是上帝往往都是被坑蒙拐騙著長大的。這就是現在的商業社會。選房前最要緊的就是會挑刺,大至樓盤的區域環境,是不是成熟啊,教育,醫療,購物,交通4大項是不是齊備和完善,不要聽售樓員給你吹噓,一年後怎麽樣,兩年後怎麽樣。舉一個最簡單的例子,山東省沿海有個城市叫WH的吧,搞了一個沿海樓盤,名曰某灘。以超低的價格在各大一二線城市進行瘋狂出售,很多人都被價格和沿海環境所迷惑了,確實便宜,只有1500一平方米,現在也就3500一平方米,當時很多客戶去了後,發現周圍荒蕪一片,除了樓盤就是荒草,連道路都是坑坑窪窪的。售樓員怎麽說?一年後肯定完善,要什麽有什麽。你現在去看看吧,夏天還好,有私家車開車去度假,開3個小時的車去買一個冰淇淋。到了冬天就完了,那就是一鬼城,比鄂爾多斯的新城還恐怖。人家鄂爾多斯新城雖然空置率超高,但是政府單位開始陸續搬過去了。你能讓WH的政府也搬去嗎?

  我舉的這個例子是說區域環境的重要性。你買了房,就得住,就得生活,4大項缺一不可。

  這是一個挑刺的好方式,你就以這4大項的不健全去挑刺,保準讓售樓員瘋掉。她瘋了,你也沒責任,還不會被忽悠了。

  再就是樓盤內環境。什麽是樓盤內環境?我記得5年前我做的一個南京的項目。那個樓盤屬於老市區改造,如果是南京的朋友,應該知道這個事情,樓盤很大,房子建得也漂亮,格局也好。四周設施一應俱全,這是不是就沒毛病?有,而且多著呢。那塊地皮有問題,不長樹不長草,栽什麽死什麽。在樓盤入住之前,我當時因為這個事情和老總幹過,但是怎麽解決呢?你不能讓住戶進來後,發現全是黃土地和水泥路吧,怎麽辦?移植!把草皮和樹木先移植過來,等過了入住那段時間,住進來了再看,樹也死了,草也幹了。你想走就走吧,反正錢你已經交了。不走,那就待著唄。樓盤外面是夏天,綠樹蔥蔭,這裏是一片撒哈拉。不起風都有沙塵暴。

  這就是樓盤內的環境。其實在樓盤內,很多花木啊,草皮啊,健身設施啊,大多都是些不成形的東西。所以,選樓盤,一定要註意,去看看這個草皮是新移植的,還是種上去的。樹木是糊弄的還是健康的。綠化率是不是真的夠分量,停車場是不是寬敞和方便,還有幼兒園啊,老年休閑娛樂室啊,這些人性化設施如何?

  挑完臉蛋挑內涵

  前面說了區域環境與樓盤內環境,下面,咱們來說一說房子裏面的問題。

  先問大家一個問題:“大家選房子的時候第一眼看的是什麽?”答對了,就是格局。格局太重要了,吃哪睡哪,廁所在哪,廚房在哪,空間大不大等等,都是格局的問題。這就好比你第一次去相親,見一個女孩子,臉蛋好不好看很簡單,用眼一看就知道了。但是內涵如何卻是需要慢慢接觸才能發現的,或者自己想法子去試探。

  其實,挑一個房子,就等於在挑一個自己滿意的女人。不是你選中了這個女人,就是這個女人把你騙到手。格局是什麽?就是室內空間設計、朝向、通風采光、以及景觀等。只要你有心或者明白,你就很能了解地產商的一些伎倆。

  先說室內空間設計。進門門廳如何,客廳寬敞不寬敞,采光如何,廚房在哪裏,與餐廳之間的過道有沒有問題,衛生間在哪裏,是不是整體感覺舒適。首先有一個大忌,就是洗手間的門盡量不要對著進戶門。如今很多樓盤都是高層,室內空間設計基本上都有問題,不是客廳太大,造成臥室太小,就是臥室太大,客廳快和洗手間差不多了。不是說設計師笨蛋,而是地產商在定方案的時候追求最大的建築空間化造成的結果,建築空間最大化,利益也就最大化了,你想一下,如今高層大多就一個單元,一層樓有5~10戶都是正常的,有人問,為什麽只要一個單元啊,為什麽不和以前多層住宅一樣,設幾個單元呢?因為這樣省錢,省空間:省電梯的錢,省電梯的空間。這些幹嗎了,要麽被房產商吞了,要麽被利益更大化了。

  當一層樓出現5戶的時候,格局肯定不舒服,肯定有3個不合適的。只有一面朝南和朝東,畢竟有的戶型就是陰暗的,不采光的,不通風的,客廳臥室廚房洗手間比例不協調的。這都是毛病,都可以拿出來和房產商說的,他們一般都是欺負不懂的,說什麽這個設計方案是如今最流行的,國外最時尚的,可以怎麽裝修怎麽裝修。那都是扯淡。這是其一。

  再說其二,如果你看的是現房,要留意的是房屋的建築用料和裝修質量。建築用料現在一般有3種結構:鋼混結構、框架結構、磚混結構。這個前面我已經介紹過了。其實在這3種中,最好的建築材料還是磚混結構,但是如今的高層和大型樓盤都采用了框架結構。沒辦法,一是省料,二是省人工,三是省事。

  怎麽了解房子的結構?就是去用硬物敲擊。你聽著敲出來的聲音是“當當”的清脆聲,是鋼混結構,“砰砰”的沈悶聲,是磚混結構,“空空”的空洞聲,是框架結構,框架結構的分隔墻一般都是用空心水泥磚壘砌,說是隔音,其實是最不隔音的。

  再說下裝修質量。如今房子的銷售,很多都叫嚷著買房送精裝修,其實是不合算的。因為裝修的價格已經給你加進去了,你花了錢卻不知道用的是什麽材料。裝修一般指墻面、頂面、門窗和木制作4大項。墻面用乳膠漆或者墻紙,乳膠漆的價格差別很大,質量就可見了。頂面是吊頂或者異形造型,用石膏板或者木材。門窗分手工制作和訂做兩種,買房送裝修的門窗一般是廠家生產的,質量非常次。木制作就是電視櫃啊衣櫃啊,等等,這些也很重要。差的木工板30元一張,好的木工板300元左右。價格的差別就在於材料是否環保,環保的兩個因素是甲醛和苯。這個地方一定要弄明白,茲事體大,與命有關啊。如今的白血病和癌癥大多是由這兩個玩意兒引起的。

  所以我不建議大家買那種送裝修的房子,還是自己裝了放心。建議買毛胚房,一是可以自己用心去弄屬於自己的家,因為送的那種裝修風格基本上都是幾個模版,沒意思得很。二是在裝修時,可以自己選擇材料,如果對生命負責的話,還是多花錢買好材料。畢竟那是你要住上幾十年的地方。

  最後,再提醒一下,選房的時候,不要晴天看了就好了,還要在陰天或者下雨的時候去看一次。北京的朋友,如果你不急,那就下雪了再去看一次。

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回復: 一次性把買房的事情說清楚,很全面的購房常識

發表 由 Admin 于 周四 7月 05, 2012 8:22 pm

第9節:詳細地和你嘮嘮房價的五臟六肺

  買房篇

  01 詳細地和你嘮嘮房價的五臟六肺

  中國現在的房價,尤其是熱點大城市的房價,那叫一個高,大有高破天的感覺。不相信?舉個例子,你看啊,北京現在的房價與收入比是27:1。什麽意思,就是一個中等收入的家庭,辛辛苦苦27年才能買得起一套房(這可不是什麽別墅、豪宅,就僅僅夠你一家人住而已)。當然,這個比例的前提還是你要不吃不喝,全力供養房子這個祖宗。如果你要追求生活質量,這個比例就還得再高了。

  各位可能會問,這不靠譜的房價是怎麽來的呢?是哪個大神決定了這一幢房子該賣多少錢?嘿,這裏邊的門道可多了去了。下面我就跟大家詳細地嘮嘮房子祖宗的五臟六肺。

  房價=A+B+C+……

  對於市場而言,房地產是一種商品,而它又有和其他商品不一樣的地方。消費者購買的不僅僅是住房本身,還包括環境、設施等方面。就像你到發廊去消費,哈哈,別想歪了,我是說正規的發廊。洗個頭要10塊吧,這其中包括了洗發水的錢、水費、電費或燃氣費(這個取決於加熱的方式)、老板的利潤、洗頭小工的提成等等,你知道你的錢都消費到什麽地方去了。同樣,了解房價的構成,在購房時就可以判斷出是否物有所值,你付的房款究竟包括哪些項目,你總得了解個大致吧。

  1.土地出讓金

  土地對於整個社會而言是一種稀缺資源,也是一種不可再生資源,因此外國投資比國內投資的出讓金高,商業樓的出讓金比住宅樓高。

  2.前期費用

  主要包括三通一平費用和專項費用。三通一平費用是指使建築地段的土地平整,達到通上下水、通電、通路等投入的資金,大面積或不成熟的小區建設在此項費用上的投入是可觀的。專項費用指支付給設計公司的總體規劃、房型設計等費用,開發商若重視此方面的投入,將為其本身和消費者帶來利益。

  3.土建費用

  很多房子外表看起來差不多,但實際質量卻有很大的差別,這主要就表現在土建費用上,框架結構,多層打樁,現澆樓板雖然使得成本比較高,但是房屋質量也更能保證。俗話說一分價錢一分貨就是這個意思。

  4.配套設施費用

  這部分主要包括開發商在水、電、煤氣、綠化、衛生、教育等方面花費的資金。在現在的大環境下,綠化率也成了一個衡量的重要標準。

  5.經營管理、銷售費用

  指用於房地產出售到交付使用過程中,開發商管理人員所發生的一切費用等。銷售中諸如廣告宣傳、售樓處搭建、中介代理等費用,也是房地產價格的組成部分。

  6.利息

  對於一個項目的資金投入,開發商多數會選擇銀行貸款來解決,這就產生了利息。如銀行向下調息,對於開發商負擔就會減輕,雖然對於房價影響不大,但相對而言可降低成本。

  7.利潤

  是房地產開發商得到的收益,是企業擴大再生產的資金來源。

  以上是構成房地產價格的主要部分,但房地產作為商品進入市場後,其必須適應市場的需求,周邊樓盤的價格,宏觀環境變化,房型設計都將影響其價格,這就需要購房者在購房中整體衡量了。

  房價是哪個大神定出來的

  了解了房價的基本構成之後,你知道這其中有哪個或哪些因素起決定作用嗎?別那麽肯定地說是開發商的利潤,你要這麽說,內行的人準得說你傻帽,挨宰了都不知道是誰宰的你。別以為房價的構成和水果、蔬菜什麽的那種定價模式一樣。水果多簡單呀,它的成本是什麽,是樹木以及果農的勞作,而且還有物價局根據市場做出的相應調整。如果今年水果產得不好,那價格就上去了,如果產得好,那價格就下去了。當然前一陣綠豆、大蒜那玩意兒發神經似地瘋漲,只能算個特例,炒作搞的唄。

  可是房價不是這麽簡單,這才是真的“逗你玩”呢。你經常會郁悶,為什麽房子這麽多,價格卻一直往上爬呢?這裏面就有很大的貓膩。決定價格最主要的是土地費用和拆遷安置費用,其次是房屋開發費用、市政共用設施費用以及各種稅費,最後是開發商的利潤。

  這麽些決定因素,怎麽個決定法?我簡單點用個例子來說明。

  如果將房價這個西瓜切成10塊,那麽它的分配大致是這樣的:

  (1)兩塊給土地;

  (2)兩塊給拆遷安置使用。您別小瞧墻上白粉刷上去的大大的 “拆”字,就是這個字,不僅僅是開發商掏筆錢這麽簡單,黑幕重重,被拆遷的人配合點拿錢走人還好說,要是想做個釘子戶,那就得應對暴力拆遷了。之前有個拆遷隊長,坦言自己做了12年,撈了900萬,給老婆孩子通通移民到國外,還說自己是很笨的,不然不會就拿這麽點。那他拿這麽多錢,幹的什麽活呢,其實就是專門針對釘子戶來的,手段嘛,不外乎就是以下幾種:最常見的就是恐嚇,攪得你家裏雞犬不寧。斷水斷電那是小事,把房子周圍都給你挖上溝,搞得你進出困難,再在溝裏灌點臟水、汙水,扔點死貓、死狗的,是不是嚇著你,搞得你神經過敏。再不然就是調虎離山,找個和你關系好點兒的,出去辦個事兒,吃個飯,回來房子就被人占了。再狠點的,直接趁你不註意,一把火給你把房子燒了,你又沒什麽證據說是誰幹的,到最後別說房子了,連點渣兒都撈不著。扯太多了,回來繼續說這個費用的事兒;

  (3)兩塊給房子用來進行建築和基本的配套設施的安裝(你心目中的大頭原來其實就是個冤大頭);

  (4)一塊給市政。有可能這個數還是比較保守的,有時會更多些,別夢想著能逃脫出這個,不論是稅費或是其他的什麽名目,你就認了吧,之前《經濟半小時》做的一期節目中,曝光了一個開發商披露的房地產成本清單,上面林林總總列出了一系列的收費項目:人防收費、消防收費、建委收費、規劃收費、土地收費、房管收費、評價收費、安全收費等,在平均售價5000元一平方米的房子中,這些費用加起來就得占到500塊,十分之一。當然,這還不包括道路開口費、建築垃圾管理費、副食品價格調節基金、印花稅、增值稅、城建稅、教育設施建設附加稅等這些數目不是特別大的費用。這數看著多嗎?事實上比這個多的,還有很多;

  (5)兩塊給稅務。在現在來說,這不逃稅的房地產企業就跟華南虎一樣,都快滅絕了,不信,給你比較兩個數據,“全國年收入12萬以上的個稅自行申報人數是200多萬”,而“私營企業總數則超過600萬家”,這麽比較一下,你就會發現,3家私營企業中,竟然才勉強能夠找得出一個年收入超過12萬的老板?你覺得這可能嗎?尤其是那些房地產商,不逃稅,那簡直就是天方夜譚了;



  (6)剩下的一塊自然就是開發商的,撈不著錢,誰幹呀。其實這就是個理論上的說法,開發商的利潤絕不止這麽點,建造房子的過程中,開發商逃稅漏稅是再平常不過的事兒,甚至洗錢那也是極有可能的。當然,這都是做得很隱蔽的,除非是內部高層,否則你是不可能知道這些個貓膩的。最常見的,那就是在建築成本上做文章。本來成本也就1000元/平米,但是只要和建築公司的老板搞好關系,商量好了,那就做成2000元/平米的結算單,超出來的部分,也就是在賬目上走個流程,最後還是會回到開發商手裏,再給建築公司點兒回扣、封口費什麽的,這事兒也就結了,但是卻可以逃掉將近30%的稅收款,開發商其實能拿到的利潤要絕對大於理論上的。當然,這個過程中,如果資金來路有點問題,那自然也就有洗錢的說道了。

  當然,這10塊,我可沒說是均分的,哪部分大,哪部分小,誰拿大塊,誰拿小塊,那就要因時、因地而異了,我們不具體討論,但是最起碼,你要明白,讓你勒緊褲腰帶買的這個西瓜都被誰給瓜分了,花冤枉錢也花得明明白白的。

  所以,根據這個比例,你看啊,開發商也不是大爺,他就是個孫子,幹了所有10個人的活,卻只能拿1個人的錢,好點的時候拿兩個人的。這還得是房子完全賣出去的情況下,要是最後正好剩下20%沒賣出去,那他只能自己吃虧,賠本了。所以,房價高的時候,你就別罵開發商了,他不值得我們罵。

  如今,北京以及其他各地頻頻出現“地王”,啥意思,土地費用高唄,這是很危險的事情,土地費用這個基本的要素高了,其他利潤的分配者當然也不甘落後,也想要分得更大的西瓜,你多點,我也多點,最後這房價不高才見鬼了呢。

  當然,這房價高背後的推手,開發商和中介絕對是大頭,“背房”這個詞聽過沒,這就是最具有代表性的操作方法了。某個樓盤開盤,開發商或者是受委托的中介想把這房子自己買下來,但是沒錢,怎麽辦?那就找人背房唄。具體說,找到你王一了,給你點錢,商量好,用你的名義向銀行貸款,把這個房子買下來。你就出個身份證復印件和單位開的收入證明,就白拿幾萬塊,幹不幹。大多數人都會幹的吧。於是,開發商的第一步就走完了。申請完貸款之後,那貸下來的70%~80%可不就進了開發商的口袋了。這個時候,為了把背著的這個貸款還了,開發商就忽悠著找人來買這套房子了。一兩年之後,這房價漲得很高了,就不能再用王一來背房了,萬一他眼紅,嫌當時給的錢太少了,會鬧騰起來,所以,就找個王二,讓他向銀行貸款把這房子再買下來。雖然說要有一系列的過戶費用,但是相比漲得老高的房價來說,那是太劃算了。這個時候,開發商只需要再給王二一些錢,就可以接著去忽悠了。再漲的話,就再找王三、王四……不停地換人背著,貸款還款用的都是銀行的錢。到什麽時候覺得劃算了,再真正地找個買主賣了它。事實上,那些來買房子的,也都是些炒房客,在他們手裏,這房價又被推高了……一輪一輪地這麽操作,房價會不高嗎?

  開發商的如意算盤是怎麽打的

  開發商不是房價最主要的決定者,但他卻是人前的全權代理,因為價位要從他的嘴裏報出來,人們接觸到的也就多是這個報出的價位。那這個價位除了要考慮一下基本的成本外,其中還有開發商的哪些貓膩呢?一般來說,開發商給房子定價時,會手持兩個算盤,它們分別是下面的兩個原則:

  1.成本加成法

  要知道成本,必然就涉及到了預算。預算這個詞你不會陌生,會過日子的人一定在消費之前有個預算,娶了敗家老婆的另說。而房子最終的定價和開發商費盡心思的成本預算也是分不開的。什麽土地使用費、公共設施配套費、建築材料和人工費以及多種相關稅費等,這些都是硬性成本,不太可能避免,於是,他們便將這些成本費和想當然的利潤加在一塊,然後分攤在房子的面積上,就成了對外的房價。自然這個利潤有多少,就要看開發商的良心了。所以,不要輕易聽信售樓小姐“我們這已經是成本價,不能再降了”這類的話,只要你找對方法,還是能拿到比這個標價更便宜的價錢的。這個就扯遠了,我們後面詳細再說,現在拉回來說這個房子的定價過程。

  2.比較定價法

  除了會將自己的利潤加在房價中之外,開發商還會考慮這整棟樓周邊的環境。他可不是傻子,不比較就貿然給你說個價兒。那這比較,要比較些什麽呢?

  首先,就要比較我這樓比你周圍那些樓強在哪兒,什麽都能作為比較點,比小區配套啊,房子朝向啊,戶型設計啊,周邊有沒有商場啊體育場啊,還有現在比較關註的綠化啊,等等,能拿出來比較的都要比一比。這一比,於情於理,我這樓都要比你那樓貴,不貴能行嗎?不貴能體現我的優勢嗎?能體現住在這個小區比住在其他小區有身份嗎?你還別撇嘴,現在人買房,除了自家人衣食住行方便之外,還是在親朋好友面前炫耀的資本之一,我家住××小區,××小區你知道吧,就是電視上老說的那個某某明星某某商業巨頭住的那個小區。看到別人一臉的艷羨,多花幾個錢你也覺得舒坦不是?

  其次,就是比較一下這個新盤和周邊的二手房的價位。當然,這點是最近一段時間才出現的一個原則。原來的時候,開發商定價從來不考慮這個,和周圍的樓比比就得了,互相攀比之風盛行,於是也就導致這些新盤的價兒是一個比一個高。近些年,經過一系列的調控之後,這個房價開始不那麽虛了,已經開始參照周邊的二手房的價格,因為這個價格才是比較正常的市場價位,當然,最近在一些中介的挑動和其他因素的影響下,飛漲起來的二手房價格也已經不太正常了,飄啊飄的。又說遠了,還說回參考二手房價格定價的基本情況啊。其實不外乎就是比二手房稍高或一樣、比二手房低兩種情況。比二手房稍高呢,就是抓住了一個心理需求,你想啊,花差不多或者稍微多一點的錢,我就能買個新房,誰買二手房啊,有這種想法的人多了,就能夠增大銷量。至於,另一種,比二手房低呢,幾乎可以說是同業競爭太過激烈的情況下出現的一種現象。舉個例子啊,同樣一個區域,二手房均價是每平方米10000元,一個超級有實力的開發商建的新盤A定價是每平方米11000~12000元,那實力不如他的開發商建的新盤B能定多高啊,10000元,或者比10000元還要低,這樣才能有銷量,否則的話,根本賣不出去。別不相信,這個在北京是有實例的。2005年左右。百子灣附近的“金都杭城”的新房定價是每平方米8800元,而周邊某個項目的二手房的均價卻達到了每平方米9000元到10000元。差距啊。

第10節:買套房到底要花多少錢

  在經過這樣的兩步比較之後,某個樓盤的價格也就差不多定下來了,基本上相對集中在一個區域裏,房價上也差不了多少,只是這差不多的價位之中,其他因素可能就會差不少了,這取決於開發商的良心,我們後面會詳細地再說。

 買套房到底要花多少錢

  一些性急的朋友可能看到這個標題,就會說了,你傻呀,不就是用單位面積乘以多少平方米嗎,還講啥。嘿,你還真是不懂行,當然沒有這麽簡單了。這話以後可別再說了,不然別人都會說你沒見識。那這不簡單到底包含些什麽費用呢?我們按照買房時各種各樣花費的前後順序來捋一下:首付款、貸款的相關費用(具體繳納過程中,又可以按住房公積金貸款、商業貸款的不同性質分為兩種情況,下面會詳細說)、交鑰匙時的相關費用、合同登記和產權登記費用、房屋裝修費用。下面我就和大家一起來算算賬,看看這買一套房子到底要花多少錢。

  首付款

  首付款,自然就是最先給開發商的錢了,說白了,就是你的誠意錢,你的定金,告訴人家,這房子你要了,表達這麽個意思。

  對於首付款到底要付多少,有不同的規定。最最根本的是國家限定 “居民首次購房最低首付款比例為20%或30%”,在具體操作的過程中,就有一些細化的標準了。

  1.首套房和二套房、三套房標準不一

  你也看到了,上面說的這個比例就是第1套房的最低付款比例,那20%呢,就是說建築面積在90平方米以下的,可以付這麽個在現在來說最低的比例。如果是大於90平方米呢,那對不住了,你得付30%了。

  第2套房的首付款比例,就要高很多了。我們溫總理日前召開的國務院常務會議上,就最終通過決定,要求“貸款購買第2套住房的家庭,貸款首付款比例不得低於50%”。至於第3套,甚至是第N套房,那比例就更高了,“要大幅度提高首付款比例”,這大到什麽地步,各個地方就有自己不同的規定了,有一些甚至直接停辦第3套房貸。這些個規定啥意思?限制投資購房唄,你有一套房夠住就行了,不要再買那麽多了,給別人留條生路吧。

  當然,這些是對於需要貸款的首付款比例的一些規定,如果說你有足夠款兒,直接付全款,也就不存在這麽多彎彎繞了。

  2.期房和現房的首付款一樣嗎

  期房和現房,都屬於房子,對不?那期房預售和現房現售自然都屬於銷售了,是房屋銷售就要遵循上面說的房貸比例。不管你是期房也好,現房也罷,要想辦下貸款手續,你就得交足夠比例的首付款。當然,這裏面就還有一個可以轉圜的空間,畢竟期房是摸不著影兒的東西,所以在簽訂預售房合同時,可以先交定金,然後,在規定的時間內,將首付款補齊就行了。你讓一步,我也讓一步,這事就成了。至於這個規定的時間是多少,就得看你怎麽和開發商協商的了,你們最終定的合同上寫的多長時間就是多長時間,你要提前給,沒問題;你要逾期不給,對不住了,你違約了,我催你,你再不給,得,這房我沒收了,定金你也甭要了。這就是開發商的理論了,你不給錢,我就沒有錢,怎麽去蓋房啊,我自然得再去找願意出錢的人了,至於你已經給我的,傻子才往外掏呢,我沒再找你要因為這個耽誤,我損失的停工費、再賣耽誤的時間所造成的損失,你就偷著樂吧。所以,諸位,買前要想好了,到底自己有沒有那個能力,別定金都交了,又給不出剩下的,白白損失一筆。

  3.住房和商鋪的首付款比例不同

  你但凡問個人,這自用住宅和商用房人能一樣嗎?所有人都會告訴你,不一樣。這就對了。表現在房屋首付款的比例上,也有明顯的差別,普通自用的住宅就是上面提到的20~30%,而商鋪呢,就完全不一樣了,首付比例高達50%。為什麽呢?很簡單啊。商鋪是經營性的,自然要用來賣東西,風險比自家住,那高了不是一點兒半點兒,誰也保不齊你經營多長時間就黃了呢,貸款給你的銀行承擔的風險就大得多了,為了更好地規避風險,只能是提高首付比例了,合情合理嘛。

  至於近些年比較流行的披著馬甲的“商住兩用房”,誰也保不準你買這房子幹嘛。得,折中一下,首付比例要達到45%,不過,比起純粹的商品房來,還是要少那麽一點的,求個心理安慰吧。

  當然,我們要嘮的重點還是自家住房,對於商鋪,只是簡單提一下,其實,住房和商用房除了首付款比例不同,其他的各項收費還是差不多的,該花的錢一樣都缺不了。

  貸款相關費用

  隨著貸款,無論是公積金貸款,還是商業貸款的興起,好多人都松了一口氣,覺得自己有能力來買個房子了,最起碼不用一下子全付了,把人給壓扁嘍。但是事實上,這項便利背後也隱藏著經濟的要素,這個是很自然的,沒有收益,誰借給你錢呀。但是,你得清楚,在這個過程中,不僅要還銀行貸款的本金和利息,其他但凡能沾點邊的,都想從你這裏摳點錢出來。別瞪大眼,就是這麽回事,不信咱來具體看看。

  1.公積金貸款不是萬能的

  現在人找工作,認個保障問題,覺得給上保險,繳公積金的就是個好單位。這認識倒沒有錯,但是別高興得太早了,公積金不是萬能的,不是啥時候都能用的。關於這點,在貸款篇中我們會詳細再講,在這裏,你只要知道公積金不是萬能的,所以才要用商業貸款來補充就可以了。

  2.公積金貸款的附帶費用

  不要以為你申請個貸款,只還給銀行錢就行了,我們前面已經說過了,但凡能沾點邊的,都會從你這裏摳點錢出來,那怎麽個摳法呢?就一起來看看辦理住房公積金貸款的過程中,都會發生哪些具體的費用。

  (1)委托代理公司辦理貸款的費用:900元。當然,這個費用,如果說你要勤快點,自己去辦各項手續,那就不用掏了。

  (2)涉及抵押的費用:

  按照現在的《個人住房貸款管理辦法》,公積金貸款的發放包含4種方式:“抵押加購房綜合險”“抵押加連帶責任保證”“財產質押擔保”和“連帶責任擔保”。這些方式中,前兩種是現在比較常見的,也是不那麽便宜的,要采用這兩種方式,就必須要購買保險(看看,出來了吧,又一個要分一杯羹的家夥)。而且,尤其是第一種方式,它要涉及的各項收費都是比較高的,主要就包含下面這一系列的費用:

  第一項是評估費。按照現在的相關規定,借款人所購住房為商品房、二手房及貸款受理機構認定的其他需要評估的房屋的,必須提供管理中心認可的具有資質的評估機構出具的《房屋評估報告》。你要請人家做評估,那自然就需要掏票子了,否則,誰白給你幹呀。這個評估費具體收多少,各地的物價局和房管局應該都有發文規定,你要是怕自己多交錢,就去查查這些紅頭文件,準能找到依據。以北京為例啊,1997年頒布的398號文件規定了這個收費的比例是“抵押物評估價值的3‰”,也就是說如果你想買的這個房子,經過人家評估,值50萬,你就要交500000×3‰的評估費,也就是1500元了。不過,也不是什麽時候都按這個比例來算,就如同你到銀行跨行取錢,會收你手續費,有最低限和最高限的規定一樣,這個評估費就限定在300~1500元之間。是不是覺得虧得慌,50萬的房子和100萬的房子交的評估費一樣多,這沒轍,你要覺得虧了,大可以去換成80、100萬的房啊,只要你有這財力。其實吧,完全沒必要,你大頭都出了,這些小錢就別那麽摳了。

  第二項是擔保服務費。借款申請人申請住房公積金貸款,必須提供管理中心認可的擔保方式。什麽方式才能算是被認可的呢?在目前的北京市場上來說,主要有兩種,一種是連帶責任保證擔保和其他擔保,連帶責任擔保呢,顧名思義,就是要承擔連帶責任,說句不好聽的,你要是沒還完貸款就掛了,得有人替你接著還,現在一般認可的這種擔保人就是和你有直系血緣關系的,具有必須的還款義務的人,簡單點說呢,就是具有穩定的經濟收入的子女。想想啊,這種條件能有幾個人滿足,除非你是50歲了,才打算買房,否則,要達到這個條件,那可是比登天還難啊。如果說你離這要求差了十萬八千裏,那就只能是選擇第二種擔保了,當然了,這也是現在人們最主要的選擇。畢竟年紀輕輕想買房的人,都不具備子女這個條件。再說了,就算是你真有這樣的子女,人家也不一定肯做你的擔保人啊。所以,最最可行的,你還是直接選第二種擔保方式——抵押擔保和質押擔保吧,這兩項擔保服務的收費原來都是與年限掛鉤的。這是很自然的事情,你還款拖的時間越長,人家要承擔的風險就越大,自然就會向你收更多的錢了。但是北京在這方面就走在了前頭,從2007年之後,就廢除了年限這一規定,而是采用一個統一的比例計算。北京之前的擔保服務費是5‰,從2009年3月起,就降到3‰了。那具體的算法呢,就是用貸款額×3‰,如果你是貸了40萬,那這個費用就是400000×3‰=1200元,當然,這個也有個高低之分,最低要300元,不足300元的,按300元收取。這麽看來,在這一部分,你需要掏的錢實際上少了一些,別不知足,能少一點是一點,你就偷著樂吧,要是一點都不少,你不也得貸,也得交嘛。

  第三項是抵押登記的手續費,和你的房子大小掛鉤,每平方米0.3元。你就當這是給辦事員的辛苦費就得了,人家辛辛苦苦等你填表,幫你忙這忙那,容易嗎?

  第四項就是保險費了,也就是購房綜合險,是選擇前兩種貸款方式時附帶的必須同時辦理的,包含房屋的財產保險和人身保險兩部分。很多人無法理解說,為什麽一定要同時購買保險,其實,說穿了,很簡單,我們目前的信用機制不健全,你要買一套房,要貸款,要從銀行這兒借走一大筆錢,我怎麽知道你是個啥人,你能不能還上這錢,這個時候,就必須要找一個擔保單位了,擔保擔保嘛,就是要在你還不上貸款的時候,替你把這錢還上。保險公司就是這其中比較重要的一種選擇,能夠替你解決不能再還錢了的這個爛攤子,風險很大,所以說相應的收費就比較貴。一般來說,要參考下面的比例:

  房屋財產險=貸款金額×貸款年限×0.08%。

  人身險=貸款金額×(主險保險費率+附加失業險保險費率)。

  壽險:每5年交一次。

  關於這個保費,各地不同的保險公司收費會略有差異。當然,為了能夠給購房者減輕一些壓力,一些地方的政策現在也變得比較人性化了。比如,某些地方就規定,借款人要用自己所買的住房抵押進行貸款,在辦理完成抵押登記手續後,保險公司可以辦理退保,扣除一定手續費後,退還借款人剩余期限的壽險保險費。相對來說,這就能稍微省點兒了。但是你要考慮清楚了,退保之後,萬一出現什麽不測風雲,可就沒有人能替你承擔還貸的壓力了。

  (3)銀行開戶費:10元。這是無論如何都少不了的一筆費用,就像你到銀行辦個折子,辦個卡開戶要交錢是一樣的道理。

  3.商業貸款的附帶費用

  雖然說商業貸款相對於公積金貸款,利息要高一些,你最後要掏的錢加起來要多不少,但是這種方式在現在也比較流行,至於為什麽會流行起來,我們在後面的貸款篇中再詳細講。這裏就是說一下,如果買房選擇了商業貸款,就要涉及到下面的費用問題。

  (1)律師費:貸款總額的3‰-4‰,每單最低額100元,由律師事務所收取。

  (2)保險費:一般來說,商業貸款準許借款人貸款購房的項目,都是已經和銀行簽好了協議的項目,開發商就為貸款購房的人提供了擔保,購房的個人就不一定要購買保險了。但是如果沒有這個協議,保險就還是少不了的。一般來說,是按房價×年費率×繳費系數,各個不同的保險公司收費有差。

  (3)印花稅:貸款額×0.05%,由稅務部門收取。

(4)銀行開戶費:10元。

  這麽綜合比較一下,你就會發現,其實費用上差不太多,最大的區別在於商業貸款不用交評估費,在前期交費的時候會少那麽一點點,但是它的利息要比公積金貸款高,你可想想清楚了再決定要用哪種。

  交鑰匙時的相關費用

  看到這個標題,別著急發火,好好想想。沒錯,這個交鑰匙時候的費用,其實指的就是你需要繳納的物業管理費用。這個費用可不是說你住進去之後再慢慢交就行的,當然,你在住進去之後是需要時常地交點這費呀,那錢呀,這是少不了的,少了這些,你讓物業公司怎麽維系,拿什麽錢給你修這修那,想都別想。

  但這裏說的和這些費用不是一回事,而是單指你從開發商手裏拿鑰匙的時候,就必須交給配套的物業公司的費用。別想著省這錢,否則你就拖著吧,拿不著鑰匙,房子到不了手,幹著急。所以,這個錢還是要好好了解一下,然而再根據你買的樓盤的實際規定來規規矩矩地繳吧。

  1.物業管理費:一般是收半年到一年的費用,1元-2.8元每平方米;

  2.公共維修基金:房價的2%;

  3.供暖費:16元-28元每平方米;

  4.有線電視入網及年收視費:444元;

  5.裝修抵押款:700元-2000元;

  6.停車費:150元每平方米,半年到一年;

  7.物業保證金:一般3個月的物業管理費。

  當然,我這兒列出的是一些可能涉及到費用,具體你買的房子要交些什麽錢,就看你與物業協商的最終結果了。可能有的要林林總總交一大堆,有的就只需要交個半年的物業管理費就行了,情況不一樣,你就認了吧,都到這份兒上了,再鬧也沒啥意思了。

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回復: 一次性把買房的事情說清楚,很全面的購房常識

發表 由 Admin 于 周四 7月 05, 2012 8:25 pm

  合同登記和產權登記費用

  你買的房子最主要的憑證是啥?但凡是個聰明點兒的,都知道答案,自然是卡著大紅戳的購房合同和房管部門給發的產權證了。但這兩者也不是那麽輕易拿到了,除了要滿足這樣那樣的要求之外,還得你小小地破費一筆,才能辦理上這個合同登記和產權證。

  1.契稅

  一般來說,這個稅費就是房價的2%,但也不排除,你買的是個豪宅這種情況,如果面積超過120平方米,抱歉,這個稅費就要翻倍了,4%。別說我不講理,這也不是我不講理就能定出來的價,我可沒那麽神通廣大,這就是現在的規定,必須要遵守的事項。

  2.印花稅

  房價的0.3‰-0.4‰,雙方均攤。也就是說你買的這套房子要100萬,按照當地規定,印花稅是0.3‰,就是要交1000000×0.3‰=300元,你和開發商各自掏150元。

  3.房屋買賣手續費

  這項費用其實說穿了,就是你給政府機關上的供,給辦事人員的辛苦費,一般各地都有不同的標準。就以北京為例,北京市《關於房屋買賣手續費收費標準的通知》的規定:120平方米以下的房屋買賣每宗1000元;121平方米-5000平方米的房屋買賣3000元;經濟適用房減半收費。別看這個錢不多,你1000,他3000,買房的人多了,這數就十分龐大了,十分紮眼了。嘿,又扯遠了,繼續回來說這個手續費的問題,交多少錢有了,那這個錢該由誰來付呢?既然涉及買和賣兩方,自然是開發商和購房者各掏一半了,不偏不倚,正好。當然,現在有一些地方,對於個別性質的房屋,已經取消了這項收費,又能省下一筆了。

  4.房屋產權登記費

  根據國家計委和財政部2002年頒發的《關於規範房屋所有權登記費計費方式和收費標準等有關問題的通知》,房屋所有權登記的費用有了大的調整,從原來的按房屋價值量定率計收、按房屋建築面積定率或定額計收、按套定額計收等,統一規範為按套收取,每套收費標準為80元。當然,這種行政事業性收費現在正在逐步減少,比如說北京從2003年起,就不再收取這一費用,又為老百姓減負了。

  5.房屋所有權證工本費

  這其中就包含一些不同的工本,土地使用權證、房屋所有權證,如果房屋的產權屬於2個或2個以上的人,就還得再辦一個房屋共有權執照。一般來說,前兩個證都是10塊錢的事兒,後一個證就比較靈活了,看你辦理證照的那個房管所對這個是怎麽規定的了,各地會不太相同。

  房屋裝修費用

  提到房屋裝修,就要再提一下是我們前面已經講過的所謂“精裝修”的房屋還是毛坯房了。如果是精裝修的,那這部分的費用就可以少一些了,其實仔細算算,也省不下,這個裝修的費用已經算在房價裏面了。羊毛出在羊身上,就是這麽個道理。

  如果是毛坯房,從一開始的“開荒”,到鋪地磚、打頂子、做隔斷,等等,每一項都缺不了,無論缺了哪塊,這房子就不成樣了。當然,這個費用得看你的預算,看你開始時打算投入多少錢來裝修你的這個窩,少則幾萬,多則幾十萬,完全隨你的意,只要你能承擔得起就沒有任何問題了。(裝修這裏邊的貓兒膩就更多了,只有他裝修隊想不到的辦法,沒有他辦不到的。別不相信,一個幹了很多年裝修的家裝公司經理最近退下來了,還很年輕,原因是什麽?一方面呢,是撈了不少錢了,再一方面呢,就是受不了良心的折磨了,聽聽他講的這些事兒吧。開始入門時,就隨便從老家找了個木匠,倆人就組成了一個裝修隊,掛靠了一個比較有名的裝修公司,成了這公司下屬的一個工程隊隊長,也就是平常人們說的包工頭。一開始的時候,不懂,就老老實實地幹,結果發現工程做完,一分錢都掙不上,後來向有經驗的人學習,才知道可以偷工減料,偷梁換柱,要掙這個昧心錢,本來不想這麽幹,但是仔細算一筆賬,發現自己不僅掙不著,有時候還會虧,瘵個簡單的例子,一筆工程造價8萬,公司包給下面的包工頭是6萬,公司什麽事都不幹,就要掙兩萬,剩下的就6萬,按業主要求的這個材料選購標準,算下來就要4萬8千,這樣也就剩下1.2萬,再給工人們發發工錢,到最後就剩不下幾張了,所以就逼得不得不偷工減料。怎麽個偷減法,自然這能看得著的大面上是不能簡省的,就是看不著的背地裏省著。刷油漆的時候,本來該刷三道乳膠漆,現在就只刷兩道,或者一道,省了人工又省錢。房主要的是特級地板,那就特級和一級混著買,特級的就鋪客廳,大面兒上,一級的就鋪房間裏,床下,櫥櫃下這些地方,這麽隱蔽,也不用擔心會被發現。這些個事兒太多了,基本上是能黑就黑。房主看不出來,可公司派下來的監理會看出來啊,怎麽辦,只能是像佛爺一樣供著,好吃好喝,再塞點,也就混過去了。只要是裝了房子,後期就發現什麽問題,那就更好糊弄了,最簡單的,就是極端重視你提出的問題,然後再從上一級的單位——當地的室內裝飾協會請個專業的工程師,用錢把嘴堵上,就讓他以專家的身份告訴業主,這個怎麽不好修,工程量有多大,會影響正常生活什麽的,一般老實點的業主,也就拿著賠的幾個錢事了。這樣的事那是多如牛毛,時間長了,也就不太在乎了,直到最近,一個家庭住進了公司裝修的甲醛超標的房子,不久男主人就患了白血病去世了,這個血淋淋的事實終於喚醒了他的良心,他毅然離開了那個已經骯臟不堪的行業,並把這些醜陋講出來,希望更多的人知道。

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回復: 一次性把買房的事情說清楚,很全面的購房常識

發表 由 Admin 于 周四 7月 05, 2012 8:26 pm

第11節:買房時條件該提就得提

  到這兒,花完這些錢,基本上你的房子就可以住進去了,這可不意味著說你已經完成一項任務了,後期的事還多著呢,花費也小不了,總之,你要有個心理準備,得拿錢長期地供著房子這個祖宗。

  以前的房產商一臉牛相,從來都是鼻孔朝天的,哪還有什麽“顧客是上帝”的理念,為啥這麽牛,房子少,要買的人多唄,往往這種情況下,你排個三天三夜,好不容易等到個機會,搶到張合同,立馬就簽,哪還管存在什麽漏洞啊,有什麽優惠啊什麽的,後面的人恨不得你多說句話就把合同搶走呢。搶不到合同的直罵自己笨,手太慢了,可搶到房的也並不滿意,買了才發現這房子是漏洞百出,完全不是期待中的那麽美好,於是,就只能拖家帶口地走上維權路,個中艱辛,相信不少人有過深切的體會。

  近些年來,隨著房地產市場的漸趨平穩和健康發展,已經慢慢地走上了軌道,買賣形勢有了很大的逆轉,這種哄搶的現象幾乎已經絕跡了,大可不必像以前那樣唯唯諾諾,有不滿意的也不敢說,而是開始有些底氣了。這就要求在簽合同的時候不要去管那些霸王條款,有什麽要求要大膽地和開發商提,為什麽不提啊,我掏錢給你,就要理直氣壯的,為什麽要委屈自己讓步啊,所以,要提,一定要提,要將自己的不滿意消除在合同簽訂前,否則,簽完了你再後悔,晚了。就記住一句話,信什麽也別信開發商那張嘴。除非他像《火星沒事》裏,徐崢演的那個被施法後吐出內幕的地產老板一樣,不由自主地把內幕講出來,否則的話,再多的許諾都是空的,最要緊要落到紙上,白紙黑字,弄明白了。

  把廣告寫進合同

  樓盤靠什麽吸引人,廣告排第一。這些個廣告多種多樣,真是亂花漸欲迷人眼,像什麽“小鳥告訴我,家在林語匯”,強調生態環境好的吧;“臨湖50米”,強調臨水的位置的吧;“原味江南生活”,強調風格的吧,多了去了。但是作為一個精明的購買者,你得撥開這些花裏胡哨的陷阱,看到廣告的實質——吸引人購買。我有一個在房地產公司做了很多年銷售策劃的朋友,他做了無數次的文案與推廣,最近得出一個“精辟”的結論:廣告不一定完全要與現實相符,有那麽一點不符的,只要在售樓廣告上印上“本廣告僅供參考,具體以合同為準”,就萬事大吉了,也不用承擔什麽誇大事實的責任,“我都說了僅供參考了,合同才是準確的啊。雖然說這行字很小、很不起眼,但是有啊,不信,你看,在這個右下拐角,黑色的這行小字。”聽到這話,郁悶吧,但是這就是現在開發商常用的伎倆,一定得小心了,拿到廣告傳單之後,一定要上上下下、前前後後、左左右右地看個遍,連犄角旮旯都不要放過,說不定這話就隱藏在哪兒呢。如果沒有這話,那這傳單,你可得保存好了,要是真買了這兒的房子,出現啥不符的問題,這還能是個憑證呢。為什麽廣告都是這麽華而不實的東西,這就很有說道了。這其中,最讓人郁悶的就是本來應該代表公信力的媒體卻成了地產商的吹鼓手。曾經有一位房地產老總羅列過他一個周末的行程:上午接受某某商報的記者采訪,中午又和某雜誌房地產專欄的主編共進午餐,下午則是在某茶館請某電視臺廣告部主任喝茶,晚上則是和某電臺的副總吃飯。這滿滿當當的行程再加上七位數以上的費用,全部都是為了兩個字——廣告。於是,錢到位了,人找好了,臭水溝就變成了清澈的小溪,陽光、綠地、海景成了普通得不能再普通的宣傳。所有的房地產商都花錢了,那怎麽凸顯花的錢更多的,於是就有了所謂的“明星樓盤”的評比,這在現在的報紙、電視臺廣告中那是層出不窮,有可能名字不一樣,但是本質都是一樣的,就是給花錢多的金主做個宣傳。至於這金主,這樓房到底蓋得怎麽樣,沒人關心,前不久,北京就有一個美麗園,剛剛被評為“明星樓盤”,就因為樓板有裂縫被人告上了法庭。這絕不是一個特例,類似的事情還有很多。

  當然,話說回來,我們當然不能因為這個擔心,就因噎廢食,不買了不是,所以買還是要買,但是一定要註意,不能做了冤大頭。2003年的時候,我國就有人民法院的司法解釋出臺,當廣告內容符合某些條件,廣告即使未載入商品房買賣合同,也應當視為合同內容,開發商必須要遵守。當然,咱們不都是專業的法律人士,界定不清楚這個樓盤廣告到底是不是符合司法解釋中規定的“條件”。那怎麽辦呢?最最笨、也最最保險的做法就是要求開發商將廣告內容直接寫進合同裏了。如果在你的堅持要求之下,開發商還是不同意,就表明他心裏肯定有鬼了,這房子肯定有貓膩,你還是另做打算為好,不要明知是陷阱還傻傻地跳進去。

  促銷要落實

  除了廣告,促銷是開發商能夠吸引業主的頭號法寶了。各種各樣的促銷手段接踵而來,讓人眼花繚亂。什麽“買底層送花園”“買頂層送閣樓”“送家電”“送車庫”等等,真是五花八門。然而承諾得天花亂墜,最後能不能落實,落實到什麽程度,就不得而知了。作為掏錢的你,為了避免出現這種承諾得不到兌現的情況,怎麽辦呢,當然要將這種促銷寫進合同裏,寫得越詳細越好。

  前些年,我有一個朋友在上海虹口區某樓盤看中了一套房子,開發商在售樓廣告中承諾:“買底層贈送天井”。我這朋友動心得不得了,因為它的沙盤模型上顯示的天井跨度超出了底層房屋的外墻間距,比一般的天井都要大,我這個朋友咨詢了許多人,都覺得比較劃算,就趕快掏錢買下了。但在實際交房的時候,問題出現了,天井 “縮水”了,比沙盤模型中的要小了不少。我這朋友不甘心,和開發商協商不下,就弄到了法庭上去,經過法庭審理,雙方預售合同中沒有約定天井的面積大小,售樓模型不能視為證據,因此駁回了我朋友的起訴。你說憋屈不憋屈啊?所以,各位,一定要在合同中,將你所有能想到的細節都寫上,送花園的就要寫明,這個花園的具體位置,有多大,花園的外圍欄桿是什麽樣的,等等,總之,越詳盡越好。如果說你們雙方協商下的結果,開發商不同意寫在合同裏,那就表示,他壓根就不想做得這麽好,你就多長個心眼吧,這房子不一定靠得住。

  此外,你要多留心,仔細考察一下開發商承諾給你的這些促銷措施到底能不能實現。首要的一點,就是要看看贈送給你的“東西”是不是開發商自己的?如果不是,開發商就無權贈送。比如說有些閣樓或者花園是歸小區業主共同所有的,開發商根本就無權贈送給你,遇到這種情況,一定要考察清楚了再決定,不要興沖沖的,最後得到的只有一盆冷水,你說氣不氣呀。

  其實,不管開發商作出什麽樣的“贈送承諾”,你在決定買不買時,把握好以下4點就足夠了,能夠幫你避開各種各樣的陷阱,真正拿到贈送的實惠:

  (1)贈送的“東西”一定得是開發商自己的,是它有權進行分配的。

  (2)開發商的承諾一定要具體。比如面積、設計、位置等等。

  (3)開發商贈送的東西是否能記在你的產權證上,畢竟這是確定這個“東西”歸屬的唯一法律形式。

  (4)如果開發商的承諾未能做到,你能追究開發商什麽責任。

  “規劃”要明確

  規劃是什麽?明確點說,就是這小區要怎麽建?入口在北邊,還是南邊?要建個小涼亭,具體建在哪兒?這“規劃”看似是開發商的事情,其實不然,和打算購房的你也是息息相關的,就算是不參與實際建設,不懂得那些太過專業的東西,也一定要白紙黑字地把這些條條款款都寫進合同,具體點說,就是不僅要把小區平面布局圖附在合同中,而且要求開發商將布局圖中的很多內容標註清楚,比如層高、方位、小區出入口、綠化率、市場定位(是否屬商鋪)等。不要覺得寫這些沒有什麽意思,等你覺得有用的時候就晚了,追悔莫及吧。

  我知道這麽個事。一位挺有錢的女士,看中了一個在建的樓盤,盡管房價明顯偏高,但她看上了一期二期規劃之間設計的水體景觀,美其名曰“淺水灣”,喜愛得不得了,於是幹脆利索,買了一期中的一套三居。然而入住沒多久,她就待不住了,原來計劃著建“淺水灣”的地兒,一天天地變成了樓房。她和同時入住的業主們都覺得受騙了,聯名要告開發商,要求其恢復原狀。然而,這個地方蓋樓已成為既成事實,要更改太困難了,操作起來實在不易。而且更致命的是,他們的購房合同裏都沒有“淺水灣”的圖附在其中,也就是沒有任何法律上的依據。這種情況,就算法院同情你,也幫不了你,沒有證據嘛,你怎麽告啊。

  因此,各位,要把眼放得更亮些,關註這些和你利益息息相關的規劃問題。其實,概括起來說,開發商手中的這張“小區規劃”牌主要有三種出法:一是在僅獲得一期開發權的情況下,把第二期甚至第三期的規劃也“描繪”到售樓書中;二是利用合同僅約定“小區規劃變更時,購房人有權退房”,來迫使業主在房價上漲的行情面前放棄追究責任;三是約定特別輕的違約責任。

  了解了這些最主要的出法,咱們來見招拆招。首先,要委托律師或其他專業機構查明小區規劃是否經過規劃部門的審批;其次,要求開發商把其描繪的小區規劃作為補充條款寫入合同,形成白紙黑字的條款;最後,約定較高的規劃變更違約金比例,讓開發商在想變更時得仔細掂量掂量,從而不敢輕易違約。   當然,上面講的這些“規劃”都是期房要考慮的問題,對於現房來說,你根本就沒有考慮的余地,都蓋好了,板上釘釘了,改不了了,就別費這個心了。

  細化房型圖

  看仔細了啊,我要說的不是戶型圖,而是細化房型圖。啥意思呢?就是說現在的房屋購銷合同是由房管局統一印制的,一般附的第一頁就是房屋的戶型圖,但是有這個戶型圖可不代表就能解決這個問題,一定要認真地看看這個圖,將一切你和開發商口頭議定的原則都寫在上面。這其中,就包括以下的幾個要點。

  (1)註意朝向和房號,不要因為這個疏忽而讓開發商有偷天換日的機會。

  (2)標清所有的尺寸。這個尺寸就包括每間房的長寬高、墻體厚度、門窗尺寸、管道井尺寸、空調位尺寸等等,所有能細化成數字的,一定要標清楚,不給開發商留下偷工減料的機會。

  (3)有特殊作用的房間一定要標明用途,如廚房、衛生間、陽臺,這些要具體定位。其他需要有文字說明的地方也要盡量地詳細寫清楚。

  其實,除了戶型圖之外,還必須要註意房屋內外的一些細節問題,只有這個時候都提前規定好了,後期才不會出現扯皮現象。這就包括比如使用的防盜門的品牌啊、玻璃的厚度啊、地板要什麽品質的啊,以及公用的電梯費怎麽要的啊,這些問題,前期想得越到位越好。

  相信經過你的這麽一番細化折騰,開發商要想在房屋建造上面做出“微調”是不太容易了,這就對了,只有這樣,才能保障自己的權益嘛。

  “會所”莫輕視

  會所,聽聽,多洋氣一詞,這並不是一個法律概念,而是前幾年從境外傳進來的,專為小區業主建設的娛樂、健身設施的俗稱,不是房產開發的必備設施。聽著好聽,但仔細想想,它就是披著一層洋外衣的本地貨,而且後期能不能用,還是個未知數,因此,一定要將它重視起來,免得走進這個高檔的陷阱。

  我有個朋友小張,在某開發商售樓書中看到,小區內將建有15000平方米高檔會所,有網球健身房、室內遊泳池等各種設施,覺得真是個不世出的好樓盤,於是當場拍板買了房。

  可搬進新房後,左等右等不見會所開工。直到大半年後,千呼萬喚始出來的會所才破土動工。經過近一年的施工和裝修,會所終於露出了“芳容”:面積不足4000平方米;遊泳池只是一個25米長的標準池,遊一次要花30多元,而小區附近的一家遊泳館只要花10元錢。這還不是最慘的。沒過多久,開發商為了避免虧損,就把會所轉賣了。當初憧憬的美好都落空了,小張覺得異常氣憤,想去告開發商,但找來找去,找不到任何可以作為證據的東西,合同中對這個會所根本就沒有明確規定。想一想,如果當初在買房時就在合同中明確會所權屬、功能、交付日期、是否對外開放以及是否收費等,日後開發商也不敢這麽膽大妄為,買房的人也就不會這麽被動了。

  那在具體的操作中,為了避免做個冤大頭,你就要在簽訂購房合同中的“會所條款”時,註意以下幾點:首先,搞清楚會所歸開發商所有還是歸全體業主共有;其次,約定會所的服務功能、收費標準、是否對外經營等;再次,對會所整體及各部分的交付條件和時間要有具體約定;最後,約定開發商違反“會所條款”的違約責任,而且這個責任要從重,使得開發商不至於輕易地就毀約。

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發表 由 Admin 于 周四 7月 05, 2012 8:28 pm

  沒有回答不了的問題,只有不能回答的問題(一)

  這是房屋銷售代表的一個黃金法則,在他們的眼中、心中,只有你想不出來的問題,沒有他們回答不了的問題。似乎你對於這個房子所有的擔心都是沒有什麽意義的,這些個顧慮根本就不值得一提。你別不相信他們有這麽大的能量,我下面就帶領一堆銷售代表來擋擋你提出的問題,看看誰更厲害。

  1.期房能否按時交房

  能否按時交房,是買了期房的人最最關心的一個大問題。當你一旦提出這個問題,就會有代表A、代表B、代表C一起湧上來告訴你,這根本就不能稱之為問題,完全不用擔心:

  代表A最先出場了:您關心能否按時交房是太正常了,不過老實說,我們比您更關心這樓盤能不能按期交付,為什麽呀,您購買的房子是一期工程,後續的要有二期、三期等等,土地都已經拿下來了。這一期就是個樣板,要闖市場,打口碑的,第一期如果都不能按時交付,那誰敢買我們後面推出的二期、三期,我們這不是砸自己牌子嗎?況且,我們在全國的各個大城市,上海、青島、天津、大連等地都有項目,這麽多年,從來都沒有過延期交樓的記錄,每次都是提前支付。所以這個交付時間,您肯定是不用擔心的。

  見您還是猶豫不決,代表B再加工,為您深入解釋下:其實期房能不能按時交樓,最關鍵的是要看它的蓋房資金能不能到位,其實說明白,就是這會兒能賣出多少,籌到多少錢。如果他籌不到錢,自然也就沒法開工建了,交樓的時間就肯定會有問題。但是我們不一樣,我們已經和銀行簽訂了貸款協議,而且這房子賣得這麽好,從開盤到現在,才短短的一個月,已經賣出了70%,資金上完全不是問題,沒有理由延期交樓,您說是不是這個理兒?

  如果說前兩位都是感性地和您說這說那,代表C就直接用理性來說話了:“其實這個問題,您完全不必擔心,您看啊,這個交樓的日子都是嚴格地寫進合同裏的,推遲一天都會承擔相應的違約責任。哪個老板會去冒這個險呢?您放心好了,肯定沒問題的,保證能按時交房給您。”

  在這樣嚴絲合縫,多角度、全方位的論述下,你是不是覺得他們說的應該都是對的,這個日期真的不成為問題,但事實上,還是有很多樓房的交房日期是延遲了的,但絕對沒有一個銷售代表會在賣樓的時候,說自己的樓盤可能會沒法按時交了,除非他是傻子。

  2.工程質量能不能保證

  這個問題和交房時間一樣,是購房人最最關心的問題,但同時,也是銷售代表們準備最充分的問題,大家問得多了,他們就會準備出N套說辭來等著你。

  代表A還是堅持自己的“樣板”理論:您買的這個房子是一期工程,後續的要有二期、三期等等,土地都已經拿下來了。這一期就是個樣板,要闖市場,打口碑的,如果質量上存在問題,那可就是砸了自家的牌子,後面的房子根本就沒法賣了,現在做地產的老板們眼光遠著呢,誰也不會犯這樣的錯誤,都想著能長遠發展呢,您說是不是。

  代表B就是個絕對的向你交底的內行了:您提到房屋質量問題,想必您也是比較關註這塊兒的,知道現在國內有些樓盤的質量是靠不住的,但您不知道其中的貓膩,我呢,了解一些,稍微透露給您一點兒。很多開發商的機制有問題,他們選擇工程隊的時候不夠公平、公正,凈搞暗箱操作,選擇有交情的,有關系的,而不要選有實力的。這就埋下隱患了。而且現在的工程項目是采用承包制的,一級一級、一層一層,再轉包下去,這中間為了要拿到更多的回扣,往往是誰家便宜用誰家,質量問題當然沒法保證了。但是我們不一樣。首先,我們的各個施工隊是從50多家工程隊中投標產生的,不會再出現轉包的問題,而且所有的建築原料都不會由施工隊來購買,而是有統一的工程部門進行批量采購,質量上絕對沒有問題。再者說,只要工地施工,就有我們的技術專家在現場監督,保證不會讓這些施工隊有偷工減料的機會,質量自然是絕對不會出問題的。

  代表C再一次拿合同說事,似乎簽了合同你就擁有了一副無懈可擊的鎧甲,無論遭遇什麽都能保護你的周全:你看,這份房屋銷售合同中都已經明確規定了,工程完工後,要由質檢部門檢驗合格後才能交付使用的,您總該相信這麽權威的檢測吧。如果說真有什麽質量問題,誰也承擔不起責任不是,所以這個檢驗還是很嚴格,絕對可信的。再者,如果因為質量問題而不能按時交付或者返工,我們公司將要承擔巨大的損失,老板也沒這麽傻不是?所以,一定會保證質量不出問題的,您就把心放肚子裏,安心地買下這套房吧。

  看看,是不是非常全面,讓你找不出反駁的理由了。沒錯,這就是銷售代表的戰術,他們拍拍胸脯就能向你保證“一切都沒有問題”。

  沒有回答不了的問題,只有不能回答的問題(二)

  大多數房屋的銷售代表都巧舌如簧,什麽東西到了他們嘴裏都是美好而光明的,這個你不服不行。但是從自己的角度來看,就算是合同簽了,你也一定會有這樣那樣的問題,這是人們的普遍心理,一天沒有住到房子裏,一天就不踏實。特別是買了期房,更是終日如坐針氈,一擡腿就想到工地去看看。

  於是,看吧看吧,看到塵土飛揚、磚瓦遍地的一片混亂,你的心肯定頓時就瓦涼瓦涼的了,這和那個光鮮無比的沙盤差了可是有十萬八千裏啊,情急之下,你肯定要去找銷售理論。但是人家早就準備好了一籮筐的答案在等著你了——

  現在工地正在緊鑼密鼓的建設中,看起來感覺是不怎麽好,換了我是你,看到這景象,心裏也會有個大大的疙瘩。但是,你先別急,先坐下來喝口水,聽我給你好好說說,說完了你就能想明白了。

  (1)工地要施工,這些塵土、瓦片自然是避免不了的,沒有這些東西,這房子怎麽蓋得起來啊,你肯定也見過不少次這種場面,不是嗎?等到工程完工,你再來看看,肯定不是這樣的嘛。

  (2)你再想想,今天如果真有個現房給你墩這兒,你敢住嗎?這才開工半年,這麽一大片樓就蓋完了,工期這麽緊,這質量能保證嗎?大家都知道,慢工出細活,只有穩紮穩打,一步一步好好蓋,您說是吧。

  (3)再退一步想想,如果說現在擺在你面前的就是咱合同中規定的那麽美好的現房,它還能賣這個價嗎?咱這個小區運用了外飄窗、彩鋁、無煙竈臺這些先進的設計,是別的小區根本就沒有的,優勢太明顯了,你有眼光地提前定了它,不然等房子真的建成了,大家都發現它的好,一擁而至,就不是這個價了,對吧。所以說,你提前定下來是再正確不過的事了,現在要做的就是要等等,等等實際交房的日子,您肯定會看到百分之二百滿意的樓的。”

  你看,經過這些個狂轟亂炸,你是不是也覺得人家說得有道理,覺得自己的擔心不是啥大問題了?你要是這麽想,這銷售的目的也就達到了。

  上面,我費勁唇舌地講了這麽多,其實就是想給你展示一下那些舌燦蓮花的銷售代表們回答你問題的基本伎倆,這些話第一次聽,你覺得挺對的,第二次,第三次聽,可能覺得還行,聽的次數再多了,可能就會發現些問題了。我之所以講這些,就是希望你能多看幾次,多聽幾次,對這些話做到免疫,能夠不聽從這些銷售代表的蠱惑、擺布,真正自己冷靜下來想問題,能這樣的話,我上面這些問題就沒白說了,這也就是我最大的功勞了。

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回復: 一次性把買房的事情說清楚,很全面的購房常識

發表 由 Admin 于 周四 7月 05, 2012 8:39 pm

第12節:用心去找,不信買不到便宜房子  

  現在的房子,漲聲一片,那些開發商們恨不得自己的樓盤今兒賣5000,明兒就能賣6000,為了這個利潤,他們可謂是求爺爺告奶奶,就盼著漲價。雖然說國家現在已經采取了一系列措施抑制房價,但這些開發商可不吃這套,上有政策,下有對策,不是?於是乎,房價還是沒降下來,咱這小老百姓買房啊,還是個難事。但難歸難,如果你掌握了一些黃金法則,還是能找到比較滿意的相對便宜的房子的。別不信,聽我仔細給你嘮嘮。

  地毯式搜索,不信找不到

  很多人一看現在房價整體都漲上去了,就放棄看房了,其實,這和斷了自己買房的路有什麽區別啊,你都不去看,如果正好樓盤降價什麽的你都不知道,白白錯過了有利時機。因此,要想找到便宜房子,第一法寶,就是要勤快,多跑路,多看看,說不定哪天運氣上來了,就趕上個便宜的,賺大發了不是。

  首先,不要太過於相信均價的鬼話。啥叫均價,懂不?就是說一個固定的區域內,所有在售樓房的平均價格。是平均,就不意味著所有的房子都這個價。人說北京現在四環內房子均價達到3萬了,你能說四環內的所有房子都賣到3萬,肯定不會啊。所以,這個時候你就要學學人家紅軍當年長征的勁兒,發揚不怕苦不怕累的精神,挨個樓盤地看,從南到北,從東到西,這麽地毯式地搜索,難道還找不到合適的?

  其次,調整一下你的搜索範圍。還以上面說的四環為例子,四環內房屋均價過3萬,緊挨著的四環邊的四環外可不是這個價位,就隔著一條馬路的事兒,你要是能夠接受這一條馬路的差距,那就好辦了,在多出來的“四環邊”這個圓環內,要找到一處便宜房子肯定較上一種要容易一些。當然,你要是非得講究這個“內”,那沒辦法,你就整天在四環內遛吧,指不定哪天就碰上了呢。

  把握時機,好房也能便宜買

  前面我們講砍價的時候就說了,要抓住有利時機,這會兒找房子也一樣,找到了最佳的購買時機,價錢上肯定會讓你有一個不小的驚喜。但這個驚喜是需要你有所準備的,第一要務就是要了解樓盤銷售過程中,整體上的價格曲線是什麽樣子的?

  別看開發商有A、B、C、D、E、F……等等十來家甚至幾十家,但這些人都“規矩”得可以,從營銷策略方面來說,幾乎都是一樣的心理。為什麽這麽說呢,因為幾乎所有的樓盤都會采取低開高走的策略,無非就是下面的三大步驟:

  第一階段:價格低開

  這一階段,也就是樓盤剛剛開售的時候,因為建造的過程中,投入了大量的資金,開發商這個時候有可能會面臨還銀行貸款、其他方面需要大筆資金周轉等不少問題,有著不小的資金缺口,所以,在定價的時候,都會比較謹慎,先低開賣點墊底,確保資金鏈安全再說。

  第二階段,價格謹慎拉高

  這個階段中,因為前期已經賣了一些墊底,資金缺口也補上了,不需要擔心斷鏈的問題,“不差錢”了,自然就要想著盈利了,因此,價格與前一階段比起來,就是穩步上升啊。

  第三階段,惜售

  這就已經進入最後一個階段了,一般來說,價格會擡得很高,為什麽呀,因為這個時候,房子沒剩下多少套了,物以稀為貴,不貴才怪呢。就算是房子還剩下不少,那人家開發商今年賣夠了,不想再賣了,就都存起來,外邊留下那麽幾套做做樣子。你要非趕著這個時候去“抄底”,可是大錯特錯了,底沒抄著,抄著的有可能還是個天,不貴才不正常呢。  這麽一分析三個階段,你是不是已經找到最佳的買房時機了,沒錯,就是要在它剛上市,打算回籠資金的時候買,錯過了這個有利時機,你就看著它漲吧。別說沒有便宜房,是你自己沒撈著這個餡兒餅。

  穩、準、狠,不二法門

  現在在售的房子就那麽多,說不定,一不留神,賣沒了,那怎麽才能在千軍萬馬的擁擠中,買到自己中意的便宜房呢,就一定要把握穩、準、狠的原則,只有具備了這些過硬的本領,你才不會在高高的房價面前低下自己的頭顱,委曲求全。

  1.心態要穩

  穩,這是最最重要的,千萬不要相信那些售樓小姐們說的“這是最後一套了”“你今兒不買,明兒肯定就沒房了”這些個鬼話。前面我已經說了,中國現在不缺房,你一定要記住了。怕什麽,你才是掏錢的,是大爺。這個樓盤就真賣沒了,還有別的樓盤,急什麽呀,別急,你一急,那些售樓小姐就蹬鼻子上臉地守著她的那個價格,絕對不會松口了。

  2.下手要準

  雖然說一些新的樓盤為了回籠資金之類的,前期價位還比較低一些,但並不是所有的樓盤都會這樣,而且這些樓房並不會一直維持這樣的低價,甚至可以說,維持這個較低價位的時間比較短,可能等你再思量思量的幾天工夫,它就漲上去了。這是完全有可能的。因此,如果你看上了較低價位促銷的新樓盤或者是舊樓盤,下手就一定要準,一定要快,別總是猶豫不決的。



  我有個朋友老李,不對,應該說是小李,人家年紀不大,也就30多點。年初的時候準備要買房,看好了一處價格7000多的新開盤的樓房,但他當時猶豫不決,想來想去,還想等人家再降價,就沒買,結果1個月之後,這個樓盤開始大漲價,先是突破8000,後來已經蹦到了9000多,才3個月的時間,漲了2000多。這個時候,他著急了,再去問問周圍的樓盤,全漲上來了,再也沒有年初時的低價,他後悔得腸子都青了,可是有用嗎?沒用,只能怪他自己不夠火眼金睛,不夠準。

  3.砍價要狠

  如果說,你已經差不多看好了一個樓盤,接下來最重要的任務就是砍價了。雖然說同一棟樓房,開發商標的是一個價錢,但總歸會有人買得貴,有人買得便宜,這就只能歸結為個人問題了,為啥你拿不到別人那麽低的價錢,不要說他有背景,他有根子,那都扯淡,真有這些依靠的,也不會跟你擠在一塊兒買房。人家能拿到比較低的價格,證明人家會砍價。這砍價的學問大了去了,你要把握一個最基本的原則就是狠,千萬不要抹不開面子,講什麽情面,一定要狠狠地砍。這門高深的學問,我們下一節專門來研究一下。

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發表 由 Admin 于 周四 7月 05, 2012 8:42 pm

第13節:該出手時就出手,砍價有講究

  有人說,買房成敗的關鍵就要看你砍價的本領了。這話有一定的道理。你的本領越高強,能拿到的價錢就越低,如果有一些問題不太大的瑕疵,這麽均衡一下,也還是很劃算的。如果說你砍價的本領比較差,或是說根本就不會砍價,那可就要吃大虧了,銷售代表不宰你這種人宰誰呀。曝一個內幕啊,同一個小區同一個戶型同一個價位的房子,出售的價格很可能不一樣,少則幾千,多則幾萬,上幾十萬也不是沒有的。

  所以,要是你看好了一間房屋,千萬別性急地沖上去就問人家多少錢,而是要先修煉好自己的本領,掌握砍價的黃金法則,有所準備後,再義無反顧地上前問吧。

  何時砍價比如何砍價更重要

  大家都知道打蛇要打七寸,這就是關鍵,同樣,在房屋砍價時,也有必須要抓住的關鍵點,這個關鍵不在如何砍價,而在於砍價的時機,只要你把握對了時機,砍價的談判就會取得事半功倍的效果。

  1.市場不景氣,房屋空置率高時

  當房地產市場不景氣時,房屋的空置率就會很高,甚至會高達50%~70%,這個時候,開發商就會心慌慌了,比例達到這麽高,就算是實力再強大的開發商也會頂不住,也會絞盡腦汁、翻新花樣地吸引業主,這個時候,你去砍價,自然就會有比較滿意的結果了。(談到這個房屋空置率,有些話就不能不說了。不久前,全國空置房高達6540萬套的一個說法,引起了巨大的轟動,雖然很快,這個說法就被高調地證實是錯誤的,但是行內的人都知道,這個數到底有多大的水分,其實水分並不大,房屋空置率簡直是太高了。就連央視的《經濟半小時》欄目也曾宣稱,說北京的衛星城入住率很低,有的樓房甚至40%沒有入住。然而這個數字還算是保守的,在炒房團和開發商,以及其他勢力的綜合作用下,這個比率在某些地方要遠遠高於40%。為什麽在有人沒房子住的情況下,還會出現大規模的有房子沒人住的事兒,這是一個亟待解決的問題。“中國的空置房可供2億人居住”,這是一個引起紛爭的焦點問題,也是樓市泡沫的體現。這些問題如果不解決,那談什麽保障老百姓基本住房,簡直就是扯淡。)

  2.抓住開發商急於占有市場的機會砍價

  和其他所有的商品一樣,一個新的樓房建成,和一個新產品上市是一樣的,它都需要盡快地吸引消費者,占領市場,從而像那些類同的商品發起挑戰。在這種時候,毫無疑問,最有效的吸引消費者的手段就是降低價格,比同類的商品擁有更便宜的價格,在這樣的營銷心態的指導下,開發商一般是以低價入市,來達到一定的市場占有率。這個時候,你就可以利用開發商急於占有市場的這個心態,來適當地敲一筆。

  (然而,現在也有非常多的和這個現象相悖的開發商囤房的事兒。別以為囤了房,賣不出去會賠,這話不是絕對的,為什麽這麽說,我來給你說個相當典型的例子。開發商王某,這不能說真名啊,一是打擊報復的事兒,二來是這類的事兒太多了,就用這不定的一個來代替全部好了。房子建好之後,開發商打算要開盤了,但是在正式開盤之前,他舉行一個“內部認購會”,召集自己公司的員工,比較相好的炒房客,甚至從別的渠道弄來的一些“身份證復印件”,然後用這些人的名義來買房子,統統都是銀行貸款。這就是囤房的第一步。關於這個貸款的時候,報給銀行的交易價格,比事實上高了30%。舉個例子,他這期想回收1000萬的全部成本,報給銀行貸款的房價就是1300萬,這樣,除去首付,銀行要貸給他1300×0.8=1040萬,然後把40萬給相關的銀行經手的人,最後到手的就是整整1000萬。就這樣,通過這個所謂的“內部認購”,開發商就已經把前期的所有投資都收回了,同時也把房子事實上賣不出去、價格下跌所有這些因素帶來的風險轉嫁給了銀行。操作完這個步驟之後,他再開始打廣告賣房,這時候,賣房得來的就是歸還土地轉讓的費用,剩下的就全部都是利潤了。這種情況下,他自然不會把價格降得很低,就是意思意思,讓你覺得好像是便宜那麽一點點,這就是事實。)

  3.抓住開發商的困境砍價

  這話聽著不那麽地道啊,有點兒趁人之危的意思,但其實,根本就不需要有這個顧慮,你想想,那些開發商在大把大把盈利的時候,考慮過大家對房價的承受和還貸的壓力嗎?所以,這個時候,他們因為房屋積壓、資金周轉不靈、銀行催債等等問題陷入困境,最有效的方法就是降價出售房屋,加快資金周轉了,當然,他不會大張旗鼓地宣揚說減價什麽的,你只有具體砍價了才知道。如果這個時候都不砍價,那你就再也找不到更好的時機了,所以說,你也不必像個老學究一樣,本著“人本為善”的精神,不去砍價了。你要是非這麽假道學,不砍就不砍吧,只要你能接受就成。

  4.抓住賣場的有利時機砍價

在房屋銷售的大廳裏,什麽對於購房者來說是有利時機呢,自然是那些銷售代表們已經疲勞作戰,無力再全神戒備,與你進行車輪大戰的時候;或者是他們今天還沒有完成銷售任務,急於趕任務限額的時候。一般情況下,從一天的角度來考慮,就是下午比較合適一些。上午,尤其是一大早的時候,這些銷售代表們都信心滿滿,精力充沛,有很高的期望值,不太容易能講得下來

  5.排除競爭對手後砍價

  如果說你發現有好幾個人和你看上了同一套房,都想買,你不妨先出個高價,吸引銷售代表的註意,其他人看到這種情況,覺得沒有你財大氣粗,大部分時候就會被你嚇走,放棄這套房了。這個時候,銷售代表就會把希望都寄托在你身上了,你再稍微拖延一下,或者挑一些毛病出來,他們就只能收斂起趾高氣昂的態度,乖乖地坐下來和你談了,這種時候,一般都會有些收獲。

  所以,機不可失,時不再來,你要是能把握住一個有利的時機,對於你的砍價會有非常大的幫助,這就需要你多多了解這個行情,多看多聽,這樣才能找準絕佳的時機。

  砍價砍到房產商的心窩窩上

  一間房屋的硬傷在哪裏?

  聰明人都知道,就是房屋的建築質量,更確切地說,是建築的細節質量。因為,現在取得房屋銷售資格的樓房,那都是經過國家質檢部門檢驗的,不大可能會有大問題。所以,你能關註的就只有這種細節上的質量問題,只有死死地抓住它的這個硬傷,戳到開發商的軟肋上,開發商為了不讓你“大肆宣揚”,才會給你比較優惠的價格。是不是聽著很過癮了,但真正要靠這一點操作並不容易,需要你細心、耐心。

  1.細心找出房屋的缺點

  你一定要堅信,在目前的情況下,沒有一個房子是百分之百完美的,都會有這樣那樣的瑕疵,首先,你需要好好地看看這個房子,從外到內,從上到下,從客廳、臥室到廚房、衛生間,所有能看的地方都仔仔細細地看看,只要你抱著吹毛求疵的態度,一定是能找到缺陷,比如說大的方面,整個樓盤有什麽缺陷啊,戶型設計上有什麽不完美的地方啊,小的方面,這個裝修做得比較粗糙啊(舉例子,比如說顏色搭配不合理,地板有響聲啊等等),房間的采光不是特別好啊,等等。

  有些沈不住氣的銷售,這個時候臉色都會變了,看著他的臉色變壞,你就偷著樂吧,這房子便宜點能有戲。但是要記住,過猶不及,千萬不要將這房子批評得一無是處,否則,人家會認為,你是故意挑刺去的,根本沒有誠意買,反而會自己將前面的路堵死了。那怎麽才能又挑出毛病,又讓人家能接受呢,就需要你有耐心,有技巧了。

  2.耐心、技巧齊上陣

  這房子就好像是開發商的孩子一樣,他自然不樂意見你將他的孩子批判得一無是處,那這時,你要是想挑出毛病,就要講究技巧了。

  首先就是要誠懇,一點一點地將房子的不足之處說出來,不要著急,不要和銷售代表發脾氣,更不要把銷售代表當成你的下屬或者仇人啥的看待,沖人家吼,要輕輕地,但是很有分量地指出,哪兒好,哪兒不好。然後你要露出很猶豫不決的神態,打個比方,這就好比是你喜歡一個男人,可是當那個男人要親你的時候,你直接對上嘴肯定是不好的吧,要矜持、要委婉、要含情默默。了解到你有購房的誠意之後,銷售代表就會針對你提出的這些“瑕疵”進行解釋了,但是肯定的,如果你的毛病挑在點子上,他一定會底氣不足。

  然後這個時候,你再適時地加把火,說“這樣的房子不值這個價格啦”之類的話開始壓價。這個情況下,銷售代表會在他的權限範圍內做出讓步,但這讓步不會很大,他為了留住你這個客戶,一般會上去找業務主管來和你接著談。或者說有更狡猾一些的,會假裝說上去找領導,然後悄悄躲在一邊看你的反映。所以,這個時候,你千萬要穩住了,別著急,不要說不買了,也不要表現出滿腹需求一臉期待的樣子,要擺正好心態,反正錢還在自己口袋裏,事情總會有轉機的。一般,業務主管下來之後,就會給你一個再稍微低一些的價位,你可以權衡一下,當然,別著急定下來,最起碼看完我下面講的,再找找有沒有別的可以砍價的方法,最後再綜合一下,定一個自己認為比價滿意的價位。

  不動“色”一樣能搞定售樓小姐

  很多時候,你去買房,問價,都能見這些個售樓小姐們捧著個計算器,口裏念念有詞的,給你算啊算的,其實,你不要被她忽悠了,她給你算價格的時候,是按照你選擇的付款方式計算所購房屋的實際價格。如果正好趕上了房展會啊,大促銷啊,開盤驚喜價啊,可能就會有些讓利。這個時候,你一定要穩住,千萬不要以為自己逮了個便宜,一定要多留一個心眼,要耳聽六路,眼觀八方,雖不是妖,也得有精的本領。畢竟房子錢是血汗錢,咱都不容易,能摳一分就要摳一分。所以在這個時候,你就多個心眼,多懂點,就能省下一大筆的開銷,絕對是劃算的。

  你多個心眼要觀察的第一點就是其他成交者的價格。

  怎麽做到這一點,很簡單啊,熱情點兒,和邊上一起看房子的多說幾句話,就成朋友了,比如,哎呀,王哥好,你也看上這邊了,我也是,哈哈,說不準以後是鄰居呢。一來一往中,就能探出別人的價格了,記住了啊,對於開發商來說,能和別人成的價格就一定也能和你成。開發商是找你拿錢的,你才是爺對不對,別太委曲求全了,什麽都不敢講,那不憋屈死啊。

  要觀察的第二點就是房屋的降價空間。舉個例子,比如以前這套房子要90萬了,一打折扣,一送家電等,合到了85萬了。似乎是真的少了5萬啊。這個時候別太欣喜,別太發狂,想想,為什麽會打折,再過兩天還會打嗎?雖然說你沒長後眼,不可能看到那麽遠,但你選擇兩天後再來看一下啊,別相信售樓小姐說的“兩天後這房子肯定就沒了”這種鬼話,這話的可信度太低了。但你要記住,第二次看的時候,一定要另外找一個售樓小姐,別非可著這一個人問,否則,她認出你來,就算是價位比兩天前低了,她也絕對會告訴你說沒底之類的,畢竟你給的錢多,她掙的就多啊,誰不樂意多拿呀。

  要觀察的第三點就是要看穿熟人介紹的花招。

  有時候,開發商會拉攏舊業主介紹新業主來買樓,新業主可額外獲九九、九八之類什麽的折扣,這種折扣別輕易相信,因為這種折扣,基本上你按照我上面說的這些方法,是絕對可以拿到的,甚至還會更低。再次,想想,通過熟人介紹,這熟人說不定還會有提成呢,這提成從哪兒來,羊毛出在羊身上,自然只能從你的房款中來了。當然,如果說你用盡了方法,開發商都不同意降價,這個時候,你再去找舊業主介紹也不是難事,他能收益啊,就現在的行情,最起碼能免個半年、一年的物業費,只是填個名字的事兒,誰不樂意啊,所以,別擔心找不到。那怎麽找呢,告訴你個好方法啊,就是在排隊看房的時候,要多認識身邊的人,說不定這其中就有哪個是舊業主,要再買套房的呢?

  這要觀察的最後一點就是要看清額外折扣了。

  有一些售樓廣告或者是現場的售樓小姐,都會宣傳說,如果你怎麽怎麽樣,比如說前50名定購啊,馬上付定金啊什麽的,就能獲得一個額外的折扣,你可千萬別相信這種虛招兒。因為現在的一些樓盤會采取提高價格,再增大折扣的做法。這恰恰迎合了中國人愛占小便宜的心理,其實,你是吃大虧了。如果說你在不了解這個樓盤的歷史價格的情況下,單純地因為個額外折扣就買了,那這冤大頭就非你莫屬了。

  當然,我前面說的都是“售樓小姐”,沒問題,這些原則,對於“售樓先生”們也一樣適用,沒什麽區別。關鍵一點記住了,中國不缺房子,就缺買房的人。不要被“你不買馬上就賣光了”“這就是最後一套了”這種話忽悠了,要堅信,房子是有的,挑到滿意的才是王道,不要被人家一忽悠就急急忙忙地買了,否則,就坐等後悔吧。

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發表 由 Admin 于 周四 7月 05, 2012 8:42 pm

  孔子2000年前就知道怎麽最低價買房子

  這砍價的方式有各種各樣,所謂“不管白貓、黑貓,抓住老鼠就是好貓”,砍價也一樣,關鍵是能切實把價格砍下去,砍的過程中用的是A方法,還是B方法,那都不要緊,也沒人追究這個,最後自己少掏錢才是王道。關於怎麽砍價,我們的儒學大師孔子在2000年前就給出了切實可行的辦法。

  第一招:學會隱藏

  Tips:孔子在還是一介平民的時候,雖然很盼望著能當官,但他卻會將這個願望深深地藏在心底,面子上還要做出一副無所謂的樣子。

  所謂隱藏,就是把你強烈的購買欲望隱藏起來,不要對樓盤、物業以及周邊環境等表達出你的好感,最好是流露出漫不經心的態度,對方摸不清你的想法,自然會竭盡全力地拉攏你。在這時候,你可告知銷售人員你已經看中其他樓盤並已經付了定金,但是妻子(或者其他能對買房起到關鍵作用的家人)對此處也很感興趣,所以要多考慮一下,一定要表現出處在兩難之中、難以決斷的樣子。銷售人員估計會把自家優勢一一列出要你比較,你這時就可以提出能不能便宜點,補償已經付給別家樓盤的訂金,很多時候都會有門兒。

第二招:學會表現

  Tips:一旦有人賞識,孔子就會把自己的理想、抱負統統都展現出來,帶領人們去想象他想構建的社會秩序。

  這裏的表現和剛才的隱藏剛好相反。就是要把你強烈的購買欲望表現出來。你可告知銷售人員準備一次性付款,但是要對方給出最優惠的價格。可以表明你隨身攜帶了多少多少錢,只要價格合適立馬交訂金。如果對方猶豫不決,你什麽也不要再說,掉頭就走,這時候,銷售肯定會急,擔心失去你這樣一個有強烈購買欲的客戶,於是就會拉攏你進一步談判,這樣主動權就在你手裏了。

  第三招:適當地“哭窮”

  Tips:這點想必你有點印象吧,孔子他老人家會在收不到學費的時候哭窮。

  表明自己工薪階層的身份,並以其他樓盤的價格作比較,要求再降價。或是表明家中資金在外地或國外,或者幹脆說資金在股票基金上積壓,可使用資金有限,購房款已經超出了預算,需要分期慢慢支付,若是價格合適可先向父母朋友籌借,一次性付清,但要有更多的優惠。一般銷售人員都希望客戶能利落地一次性付清房款,勢必想方設法幫你爭取優惠。實在不行,你可以說物業管理費用太高,若不能在房價上優惠,可否送物業管理費等。

  第四招:盡可能地“攀交情”

  Tips:孔聖人為了實現自己的理想,也會時不時地和各國的國君拉攏拉攏關系,攀攀交情。

  利用自己的人脈,盡可能地和開發商“攀親戚”,現在這個社會,朋友多了好辦事,誰也保不齊有用上誰的時候,稍微沾上點邊就有可能爭取到內部價,別不好意思,人情記下便是,省錢省的都是自己的錢。實在攀不上,也要和銷售人員打成一片,相信我,這會對你有好處的。

  用流氓精神砍死一手房

  流氓精神是啥,知道不?那就是不折不撓、堅持不懈、無恥至極。這種原則用在房屋砍價上,那是再合適不過了。

  砍價,既要有顛倒黑白的本事,這本是不僅僅是當官的必修課,咱們小老百姓偶爾也用得上。另外還要有求真求實的精神,這不僅僅是幹革命的必備品質,我們不能讓房子革了小命,我們要為房子而革命。至於革誰的命,您自己定奪。

  1.在環境上顛倒黑白,不是把雞說成鴨,就是把驢子說成馬

  這麽一來,你看一個房子,售樓員說這裏交通方便,緊靠城鐵或者公交站。你可以說車輛噪音和廢氣簡直太恐怖啦,事實如此嘛。地鐵讓我們睡不好覺,尾氣讓孩子長不高,考不上重點大學,怎麽更好地建設四化。

  售樓員說你看樓下就是超市、商場,旁邊還有體育場,購物方便,休閑健身也沒幾步的事兒,一般人會喜形於色地說,是啊,真不錯。你不能這麽說,心裏就是真這麽想也不能這麽說,你得說哎呀,媽呀,這熙來攘往的,人流量都趕上老天橋了,比北京地鐵人還多,太幹擾我的小資生活了。

  遇到你這樣的人,售樓員估計就直接暈倒了,絕對正宗的流氓精神。

  2.在成本上求真求實

  這個樓盤從拿地到進行銷售,具體成本是多少你想過沒?關於這個,可能普通老百姓是不清楚的,也算不出來。但是如果,你是在看完我這本書前面的內容之後去選房,你就對房地產開發成本構成有了一定的了解了,哪怕只是皮毛,你便可以與對方辯論,什麽西瓜理論啊都能用上。具體怎麽個辯論法,就是要去假求真!挑出開發商成本或利潤中的虛假、偏高的地方,迫使其降價。如果你實在算不出來,那就只有一個辦法了,就是說他,你這價兒太高了,他具體給你說,怎麽個不高法,你就甭搭理他,晾著他。

  3.迂回戰術

  每一年,或者每一個樓盤,每一個售樓員都有一定的任務和銷售權。你的確是看中了,多次去看房了,但是你就是不付錢,就是不簽合同。看誰急?肯定是她急。我這麽多年,一直就懷疑中國買房子的人是看不清事實的,總以為房子是需要去搶的,總以為房子價格是死的。就像大多數人認為書店裏賣的書,後面的定價是童叟無欺的。不要被房子牽著鼻子走,你要采取拖延戰術,一會兒說買,而且可以帶著現金過去,但是突然你提一個缺陷出來,再說回去和家人商量下。然後再來一次,說這次定了,看合同,結果你再說沒帶錢,下次吧。售樓員就算心裏把你親人都問候個遍,表面上還是會客客氣氣的,道理不言自明,她比誰都更期待再見到你。

  4.索取饋贈

  多數開發商都說絕對不降價,但是你可以索取一些東西,比如:一年的物業管理費、停車費、有線電視費甚至要電腦、要空調。但凡你覺得能搭邊的就要要看,只要給你點,就比不給強。

  很多朋友問我怎麽只講買房子,不說黑幕,大爺們,黑幕這東西,我給你一條條列出來,你不也不信嗎?在我東一榔頭西一棒槌的小事例中,您自己悟出來不是更深刻嗎?我慢慢來,盡可能詳細並通俗易懂地和大夥分享,最好是咱們再交流下,互相學習互相進步,所謂教學相長嘛!

  我之前說的,都是實用的,實戰的,沒準你前一分鐘看了,後一分鐘就能用上。

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回復: 一次性把買房的事情說清楚,很全面的購房常識

發表 由 Admin 于 周四 7月 05, 2012 8:46 pm

第14節:驗房無小事,看人做對事

  驗房篇

  01 驗房無小事,看人做對事

  辛辛苦苦攢錢付個首付,再背個巨額貸款,終於算是能買下自己的一套房子了。不論是期房,還是現房,好不容易等到開發商通知你去驗房了,很多人就樂得快飛上天了,走馬觀花地這麽一看,就大筆一揮,簽了房屋交接單,一看你簽了字,開發商立馬腳底抹油,溜得比兔子都快。等你回過神兒來,再細細看看這房子,就發現問題了:開發商給你的這個堪比老婆的房子,和宣傳的時候完全不一樣了,不能說宣傳的是西施,給你的是無鹽女吧,但也有不少的問題,本來應該光潔溜溜的臉面上,不是多個疤,就是有個坑;本來應該直挺挺的框架上,無緣無故地走斜了;……看著自己想象中的老婆變成這樣,你的鼻子都快氣歪了,怒火沖天地去找開發商,人家拿著你簽完大名的交接單說事,只要你簽字,就意味著認同這個房屋的一切了,再有問題就不管了。要多憋屈就有多憋屈,是不是,但是沒有辦法了,這些個問題,如果不是嚴重質量問題,你連退房都別想,真是啞巴吃黃連啊。為了不讓自己以後的半輩子都陷在這種懊悔中,就要註意了,開發商通知你去驗房的時候,一定要細細查看,直到找不出任何問題,只要有問題,絕對不能簽字收房,否則就是自找罪受了。

  別太相信開發商的良心

  現在有不少人,就是太善良了,尤其對房地產開發商,這個一心追求利潤的團體,那認識是大大不夠,他們理所當然地認為,掏了錢買房子,就一定能買到和房價相當的房子,真是太天真了。想想啊,現在的一些小件東西還有質量問題(所謂的瑕疵,算是好的,只要不出決定性的問題,那就一般不會被揪出來),更不用說這大件的房子了,上百平的房屋,地兒大了,怎麽可能一點問題都沒有,樓倒倒、樓歪歪、樓薄薄這也是非常有可能出現的事兒。所以,別太相信開發商的良心了,驗房這事兒一定不能馬虎,否則會後悔一輩子。

  1.西瓜理論現實上是怎麽用的

  前面,我講到了房價構成的西瓜理論,這個理論,在具體蓋房子的時候,那運用得可謂是非常到位了。

  在你的買房款這個大西瓜一定的前提下,開發商要想拿得更多,就必然要擠占其他利潤分配者所擁有的份額,土地費用、市政費、稅費這些大頭,他敢削減嗎?不敢,他沒這個膽,你要敢削減這部分費用,我不給你,你還能蓋嗎,所以說,這是沒有操作可能性的。

  拆遷費用能省嗎?回答幾乎是否定的,你要是不給當地的住戶足夠的賠償金,遇到牛人,就會賴著不搬,“釘子戶”就是這麽回事。在北京朝陽區曙光西裏“釘”了7年的最牛釘子戶相信大家都有所耳聞,不過這個很大程度上損傷的是公共利益,而不僅僅是開發商的利益。其他不這麽牛的釘子戶損失的就是開發商的利益了,賠償費用不合算,我就是不搬,你也甭蓋,你要敢強拆,我告死你。所以,開發商為了不給自己找麻煩,這項費用可是一點兒都少不了的。

  這也不能少,那也不能少,剩下來唯一能少的就是用於房屋建築和配套設置的兩塊了。很搞笑吧,其實這才應該是一棟住宅樓的核心基礎,卻被定位成了利潤的擠壓空間。這部分被擠壓了,就意味著一個嚴重的問題,用於基本建設的錢不夠,錢不到位,建築質量能保證得了嗎?(這個利潤的擠壓,就涉及到了現在的開發商和承建商之間的關系。這兩者有時候就是一家,有時候就是分開的,我們就單從分開的角度來看一下。相對來說,建築行業的競爭非常激烈,甚至可以說是過度競爭,正因為這樣,利潤空間就很小了,如果不算那些大型的基建,剩下的工程普遍利潤也就是2%左右。更黑的是,現在的潛規則,承建商要先墊錢,等到工程進行到三分之一左右的時候,開發商才會開始掏錢,這也就意味著,如果開發商惡意拖欠,那麽承建商就是血本無歸。這個理兒大家都明白,所以都在想方設法地壓縮這個費用。怎麽押,農民工的工資不敢拖欠,否則,一告一個準兒,飯碗都保不住。那剩下的,自然就只能從材料上想辦法了,於是,本來應該是5毫米的鋼板,換成了3毫米的,本來應該是30毫米的鋼筋,也換成了25毫米的,這些縮水那是很普遍的,而且都是做在最裏面的,封頂之後,質監局要驗收,也很難驗出來,所以問題自然就遺留下來了。據一個承建商自己說,他們蓋的房子,拿一把普通的鑰匙,用勁往墻裏面塞,完全可以插進去固定住。想想看,這是什麽場景,這樣的房子,能住嗎?然而,這種現象並不罕見。)

  這就是房屋出現質量問題的最基本淵源了,你也別罵開發商黑心了,畢竟追逐利益是人的本性,沒利可圖的事兒,才沒有人願意做呢。你能做的唯一的一件事就是驗房。

  2.驗房要驗些什麽

  開發商要省建築費,這是他撈錢的最基本法寶,但是他也不傻,在最關鍵的地方,他也不敢太偷懶,畢竟這房子蓋完,要有專門的質檢部門來審查的,要是有極端嚴重的問題,那在這些挑刺兒者手裏是過不了關的(別太相信賄賂的神奇,要是真有致命的問題,誰敢給你卡上“合格”的戳兒,將來萬一出什麽事兒,上面追究下來,查出來是誰具體操作的,那不得烏紗帽不保啊)。但是那些細小的問題,幾乎就不在這質檢的範圍內了。開發商知道這其中的玄妙啊,所以,他們精著呢,要省,就省一些不在明面上,出不了死人這種大事的內容上。

  了解了這其中的規則,就要求你在驗房的時候得煉就火眼金睛,找到那些藏在裏面的瑕疵。下面,我先來和你簡單嘮嘮這些瑕疵都會出現在哪些方面,具體地怎麽驗,後面會詳細說,這裏就是先告訴你個大概範圍,讓你在具體踏進這個房子之前,心理有個底兒。

  一般來說,房子要出現問題,就可以涉及到幾乎其中的所有細節:門窗啊,地面啊,墻壁啊,電線線路啊,排水系統啊……而這些問題,也就是你要予以百分之二百關註的。如果這個時候不重視,後期出現了啥不滿意的,就怪不得別人了。

  有耐心,有定力

  前期了解了開發商的心理,做足了心理準備之後,就等著開發商通知你去驗房吧。左等右等,終於等到了臨近交房期限的日子,電話來了,收房通知單也發到你手了,於是乎,全家動員,上至老人,下至小孩,但凡有點發言權的,統統都要去,甚至有的還要將自己家的寵物也帶著一起去,尤其是寵物小狗,那在收房現場也是經常能遇到的,為什麽呀,不是說狗的嗅覺比較靈嘛,要是房屋的裝修汙染超標什麽的,人感覺不到,這狗說不定就能感覺到呢,所以,帶,一定要帶。(這人考慮夠全的,絕對是個難纏的主兒,開發商最怕這種人了。)

  1.有耐心,看誰耗得過誰

  一大幫子浩浩蕩蕩地開到收房的新居現場的時候,一擡頭,卻發現,哎呀,媽呀,這和趕集沒啥區別嘛,那個人多的,簡直趕得上沙丁魚罐頭了。於是乎,等著吧,你來得早,還有人來得比你更早,於是按順序去收房吧,指不定你上午9點多到的,要等到中午,甚至下午才能輪得上。

  這就是開發商打的如意算盤了。你等等,等得不耐煩了,本來準備的挑刺兒的熱情也一點一點地磨滅了,等到具體驗的時候,心氣兒也沒了,就隨便地看兩眼完事,就達到了開發商蒙混過關的初衷。  所以,你一定不能讓開發商鉆了空子,越是人多,越是要等的時候,越要有耐心。千萬不要為了先看房,急著先簽了單子(這不就主動跳進人家挖好的坑兒了,感情我前面全白講了),也不要急著總催那些個工作人員,你越催,他越不給你安排,非得磨光你的耐心不可。所以,千萬要冷靜,不要被別人牽著鼻子走,不就是等嘛,我等就是了,就當是全家來這個地兒參觀參觀,平時沒空嘮嗑,這會兒嘮嘮嗑兒,順便還能給大家分分工,一會兒驗的時候,誰看哪兒,誰看哪兒,這麽多人,一定得把問題找出來不是。反正你最後一定要安排我驗房的,這又不存在排在後邊,就不讓驗了的情況,所以,穩住,看誰耗得過誰。

  2.集體的力量大

  拿到收房通知單的時候,不要一激動把什麽都忘了,這個時候一定要註意發揮集體的作用。什麽意思,就是要及時地聯絡一下各個樓的大頭。現在的人,都精細著呢,這有個樓房剛開盤,剛開始賣呢,網上就會出個帖子,或者論壇,就叫“某某小區論壇”“某某小區集散地”,很多買了房子的,就會整天地爬在網上,組織大家討論一下這個小區的這問題,那問題,做出很多很多的預案,或者挑出很多很多的刺兒出來。到了驗房的環節,這論壇能發揮的作用就更大了,最好是能集中一下各個樓的業主,分批地去驗房,這樣時間安排合理,就不會出現前面講的和趕集有一比的情況了。如果說實在沒法統一,也要找到幾個誌同道合的,相約個時間,一起去看,我當你的參謀,你當我的參謀,人多,眼多,智慧也多,力量就大,就能更好地發現問題,發現問題,解決起來,也比起你單槍匹馬地要容易一些。

  如果說,沒有這麽先進,沒有這些個什麽論壇啊,帖子啊之類的,那也有辦法,就到了看房現場的時候,熱情點,多找人聊聊,多交幾個朋友,將來都是鄰居不是,這會兒就要打好關系,多聊幾句,投緣的,就可以一起上去看房,也能發揮集體的作用。

  當然,這個時候,如果之前就成立了臨時的業主委員會的話,就能發揮更大的作用了,可以用群眾的力量來和開發商、物業公司討價還價,維護業主自己的利益,太有先見之明了。

  3.這字,簽還是不簽

  我前面講過了,一定要堅持先驗房,再簽《房屋交接單》,如果能夠做到這樣,這自然最好了。但是現在的開發商出什麽幺蛾子呢,他會要求你先辦手續再驗房,要是沒有這個手續,他不給你打驗房批準條,你就沒辦法從物業那兒拿到鑰匙,更驗不了房。一旦簽了字,你打開門,發現問題,再要找他解決問題,就難了。

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發表 由 Admin 于 周四 7月 05, 2012 8:48 pm

第15節:驗房進行時,教你幾步走

  所以說,最最靠譜的辦法還是要堅持先驗房,要是開發商堅決不肯讓步,那你就做個小小的退讓吧,同意先簽收房文件,但是在這個文件上,一定要註明“樓房狀況未明”“室內情況尚不了解”等等字樣,這樣的話,一旦房子有問題,這幾個字可就幫到你忙了,因為你是在不知情的情況下簽的字,走到哪兒,開發商都不占理兒,你還是占主導地位的。

  02 驗房進行時,教你幾步走

  驗房,這可是個大學問。不要以為你抱著一顆嚴格驗房的心,就能把這房給驗好,還必須要掌握基本的驗房專業知識,才能讓你不至於被人蒙在鼓裏還不知道。下面,我就按照這驗的先後順序,給你詳細地說說。

  這些文件你見到了嗎

  一般情況下(其實二般情況也這樣,正常人都是按照這個程序走的),你去驗房,首先要驗的就是文件類的證照,只有有了這些證,才能說明你的房子最起碼從明面上來看,沒有什麽問題,要是連這些證件都不全,那你還用看嗎,這房子肯定是不行的呀。

  大體上來說,這些證件就包括《房屋竣工驗收證明書》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》等,這是證明你的房屋基本面貌的最基本因素了。

  1.《房屋竣工驗收證明書》

  一般情況下,只要你提出要看這個驗收證明書,開發商都會拿給你看,但是也不排除特殊情況。之前,就有個樓盤驗房的時候,出過這樣的事兒:買房人要求提供這兩樣證件時,開發商就只拿出了一張他們建設的單位自己出具的驗收合格證明,再要求提供國家有關部門出具的驗收證明時,人開發商就說了,“目前,法律沒有規定說,我有義務將這個證明拿給你看。如果你能找出相關的規定,我就讓你看。”這種明顯的無賴行為頓時就讓買房人懵了,搞得他是丈二和尚摸不著頭腦,弄不明白是怎麽回事。別著急,下面,我就來給你解解這個惑。

  先來找找法律依據啊,《建築法》第61條規定:“建築工程竣工經驗收後,方可交付使用。未經驗收或者驗收不合格的,不得交付使用。”《合同法》和《建設工程質量管理條例》中也規定了類似的條款,也就是說,驗收是房屋建設中最後的一個環節,要想完成這個環節,就要涉及到施工單位、房地產商、房地產開發主管部門。其中,對這個驗收最具有發言權的就是房地產開發主管部門了,接到開發商提交的“竣工驗收申請”之後,這個主管部門就忙活開來,要召集工程質量監督、消防、人防等等部門,大家匯聚一堂,在30日之內,對這個已經蓋好的房屋進行一次全面的、仔細的檢查。檢查合格,沒有問題了,就會簽發一份《竣工驗收證明書》。從這個過程來看,就會發現,這個證明書就是“相關部門會同建設、開發單位簽發給施工單位的工程合格證明”,可以說,它就是一棟房子檢驗合格之後卡的那個戳。只有有了這個戳,下面的事兒才能辦,否則,開發商要是拿不到證就出售,就像是衛生檢疫不合格的豬肉上市賣一樣,早晚得被查處。(至於說這個檢驗的過程中有沒有黑幕,相信不少人都能猜到,這貓膩絕對少不了,否則的話,後期就不會有那麽多因為質量問題而出現的糾紛了。一般情況下,這些來檢查的人就是給樓盤發開工證的人,樓盤封頂,請有權勢的領導來剪個彩,就算是真有什麽問題,下面的小職員哪裏敢說,哪裏會說。於是,這證兒自然而然就拿到了。至於說業主入住之後,發現問題了,那就是另一說道了。要是大點的開發商,想維護自己的聲譽,那就賠業主點錢,大事化小,小事化了。要是開發商是個小公司,那就更黑了,他們會先把資金挪走,造成資不抵債的現象,然後申請破產,這一破產,責任就不用承擔了,而後,他們再重新弄個殼子,起個名兒,繼續在別的地盤上開發。至於會不會被人告發,那就不用考慮了,別說不容易發現,就是發現了,你告到哪兒,他的能量就大到哪兒,層層疏通,最後,這告發也就是泥牛入海,再無音信了,他繼續賣他的樓,你再告,沒用。)

  雖然說,這一環節是必須的,但是遍查法律條文,卻沒有任何一條規定說,這個證明文件必須要向買房的人出示,否則就是違法的,根本沒有這樣的限制。因此,作為買房人,為了避免開發商鉆這個空子,就一定要放聰明點,在前期把這個口堵上,也就是在簽訂購房合同的時候,就要把“驗房時必須提供《房屋竣工驗收合格證明書》”這一條白紙黑字地規定下來,這樣的話,開發商到後期就賴也賴不掉了。

  2.《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》

  這兩個書,一個是告訴你怎麽樣正確使用房屋的,一個是確定維修義務的,這就和你現在買個什麽電器之類的,裏面會附帶有使用說明書和保修卡一樣的道理,是開發商做出的承諾,也是國家法律法規要求的,開發商在賣房時,必須要提供給買房人看的文件材料。從1998年,建設部印發《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》之後,這兩個書基本上都不會出現什麽“就不給你看”這樣的事兒,畢竟頂風作案,他開發商還是不敢的。

  3.竣工驗收備案表

  這個備案表,現在基本上處於和《竣工驗收證明書》一樣的尷尬境地,是國家要求開發商必須要履行的一個環節,但是卻沒有任何法律規定說,這個備案表要提供給買房者看。我們先來看看這神秘的備案表,到底是什麽?

  所謂的備案表,就是一棟房子的建設單位,在竣工驗收合格之後15日內,向所在地的縣級以上人民政府建設行政主管部門做的登記手續。怎麽說呢,就如同是一個正規的公司,每進行一次地址的變更、公司章程的變化、高級管理人員的任命等等重要的變更之後,都要到當地的工商所去做個備案一樣,就是說要向國家的相關部門“報告事由存在以備查考”。這個備案表就包含房屋驗收的相關文件、驗收的報告、涉及規劃、消防等等的文件、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》等。有關的備案機關收到這個備案申請之後,就一一地查看了,看看首頁上列的這幾項文件是不是都包含在裏邊,都有的話,就蓋個“文件收訖”的戳,標明你這個房屋的相關證件是有據可查的。

  這麽看來,因為這個備案表登記的事項很多,很全面,因此,買房的人就非常想看到了,但是偏偏法律就沒有做出必要性的規定,導致很多開發商都會省懶兒,都會偷偷地瞞下這份文件,免得讓買房的人看到上面有什麽疏漏的地方,引起“不必要的紛爭”。

  那作為買房的人,你要是想看,處理方法就只能是和《驗收證明書一樣》,在前期把開發商的退路都堵死。

  當然,現在也有一些開發商願意給買房人提供這樣的證件,這個時候,你別高興得太早了,不要一看見有個《驗收備案表》的大題頭,就覺得自己可算是逮著一個良心不怎麽黑的開發商了,也不細看了,其實,這正中了開發商的下懷,他就是要你高興之下,略過其中的內容,因為裏面可能存在陷阱。什麽陷阱呢?這就是開發商欺負你不懂了。在這個備案表中,有很多分項,開發商遞交一份材料,主管部門就會相應地在這一項的那一欄後面扣個章,沒有遞交哪一項,哪一項後面就不會有章,千萬不要以為,只要全頁上扣上那麽一個章就算完事,要認認真真地檢查每一項,不要又被人當成門外漢給忽悠了。

  4.《入住許可證》

  從現在的情況來看,這個證件並不是各地都有的,像天津、上海、廣州這幾個地方就有了很規範的文件了,其他地方可能還沒有。(這世道變化太快了,說不準,我寫這書的時候,人家某某地還沒這個規定,等我這書正經上市銷售了,人家也出臺這個規定了,別說我不了解行情,只是我畢竟不是網絡新聞,能隨時隨地的同步啊。)要想了解到準確的信息,還是應該去當地的房地產主管部門去咨詢一下。現在很多單位不都對外公布了熱線電話嘛,再不濟到這個辦事大廳,肯定有專門的咨詢窗口,要想問明白這個事兒,還是很容易的。

  如果當地有這個規定,那就一定是做出了嚴格的規定,要求必須有這個證,開發商才能將這房子交給買房人的,如果沒有,就一定要催著開發商去辦。當然,這個時候,就更需要考驗買房人集體的力量了。當然,還有一種情況就是,開發商根本就沒辦這個證,只是因為工程沒蓋完,怕追究他延期交房的責任,怕交違約金,所以就用“沒有辦下入住許可證,還要等”這樣的話來堵買房者的口了。這個時候,就要求你要明察秋毫,想辦法弄清楚問題到底出在哪裏,堅決不能讓步地維護自己的權益,該讓他賠違約金就一定要賠,沒得商量。只有保持這樣強硬的態度,才不會被開發商當成軟柿子捏,總欺負你。

  5.林林總總的其他證件

  要建一個房子,不是那麽件容易的事兒,要經過很多部門,蓋很多個審批的戳兒。(曝一個啊,目前來說,從審批到最後的物業管理,一共是79個,當然,以後可能還會增加)

  要審批的部門多了,房子建成後,要驗收的部門也就多了,於是,各樣的證件也就多起來了,除了上面提到的這些最重要的,還有一些證件和材料,也是開發商要拿到的:

  (1)規劃部門出具的《建築工程規劃驗收合格證》。

  (2)房產管理局或者相關部門測繪隊出具的《竣工實測表》或者是正式的測繪報告書。在這兩個文件上,標明了實際建築面積、分攤、公用面積等,這是必須具備的,否則的話,買房人,你就沒有辦法計算出實際上有多少面積是公攤的,自己的房子有沒有“被縮水”。

  (3)衛生防疫部門核發的生活供水系統《用水合格證》。

  (4)公安消防部門出具的《建築工程消防驗收意見書》。

  (5)民防部門出具的《民防工程竣工驗收證書》。

  (6)質量技術監督部門出具的《電梯(扶梯)驗收結果通知單》。

  (7)環保部門出具的《建設工程環保驗收合格證》。

  (8)燃氣主管部門出具的《燃氣工程驗收證書》。

  (9)城建檔案部門出具的《工程驗收檔案認可書》。

  這些材料都是開發商要進行備案的,有的地方是分開來是審核的,文件就比較多,有的地方是歸結在一起,一起來驗收,然後在一張《驗收證明書》上蓋上很多個不同的戳。這些文件,一般的開發商手裏都有(除非他沒有通過驗收),如果你要求要驗看,開發商只能在心裏暗暗地想,這個業主真是不好糊弄,得小心點對付了,但是明面上一般都會給你看。但是就是有一些不靠譜的,他就是不給你看,這裏邊可能就有點問題了,要麽是他沒有這個東西,這樓還是個“黑樓”。要麽就是他嫌你事兒,不願意拿給你看。遇到這樣的情況,你就一定要有耐心,堅持要看到這些文件,否則就不去驗房,看到最後誰著急(你有合同在身,開發商這房子也沒有辦法賣給其他人,你堅持不驗房,開放商到最後總得急)。磨得開發商失去耐心,他總要給你看的。如果說到了最後關頭,他都拿不出來,那很大程度就是沒有的,這樓房說不定就會存在這樣那樣的問題了,要多留個心眼兒。

  6.要看證就要看正本

  這年頭,復印這個事兒難嗎?不難,實在是太容易了。那在復印中造假難嗎?也不難,操作起來其實很簡單。就拿這各種證件來說吧,要哪個章,就可以只用一個已經蓋好的章,然後把上面的內容偷天換日地這麽一遮,開發商想寫點啥都行,這麽看來,復印件實在是不靠譜的事兒。要想看到真的東西,還是得要原件,要正本(畢竟這正本造假不太容易)。所以,諸位,既然堅持要看證件,就要堅持到底,要求看證件的正本,不要讓那些不靠譜的開發商拿張假的復印件就把你糊弄了。

  你的房子是否瘦身了

  瘦身,多流行的一詞。尤其是擱在女士們身上,要是能有人說她瘦了,她準得高興半天。可這同樣的詞,嫁接到房子身上,就不是那麽回事兒了。房子瘦身?什麽意思?簡單點說,就是說房子面積小了唄,本來買的是90平的房子,這下只剩下87、88平了,誰都不會樂意呀,那少的幾平米的錢都交了,你憑什麽少給我面積呀,看看,不高興了不是,這不高興是正常的,要是有人能樂意,除非是個傻子,算不過這筆賬來。這麽說,大家都明白自己肯定會不樂意,可在具體驗房的時候,就有不少人糊裏糊塗地沒算明白,被開發商給蒙了,這就是出問題的地方了,你當時沒看出來,過後再找麻煩,誰理你這茬兒啊?因此,驗房的時候,就要把眼睛睜大點,看完各樣的證件,就先來關註一下面積這個大問題。

  1.你買的是什麽面積

  面積,有很多種說道,銷售面積,建築面積,實用面積,公用面積……你知道你花了半輩子辛辛苦苦掙來的錢,買的是哪種面積?下面,我就來先說道說道這個面積的基本知識。

  正常情況下來說,現在的商品房出售的時候都標的是“套”或者“單元”“棟”之類的,絕對不會是直接的多少平,多少平,這時候,你必然就要問售樓小姐“這房子多大”了,一般情況下,對方會告訴你,“90平”之類的一個數字。但是你可不要理所當然地認為這個面積就是將來你所能使用到的真正面積,這只是個銷售面積,下面我用公式給你算一下啊。

  銷售面積=建築面積 =套內建築面積(一套房內的建築面積)+公用建築面積 (分攤的面積)

  套內建築面積 =套內使用面積 +套內墻體面積+陽臺面積。

  公用建築面積 =全套建築面積—全套各套內面積之和 —車庫、倉庫等的面積

  從這個表格中,很簡單就能看出來,你買的是銷售面積,但實際上能用的就只有“套內使用面積”,這裏面差的可不是一點兒半點兒。可你為了能買套房,也只好接受這種不對等。當然,這種實際情況,你在簽訂購房合同的時候,可能已經有人明著暗著提點你了(可能是售樓小姐說的一句“我們這個建築面積是100平”,也可能是別的什麽情況),只是你當時沒弄明白,後來弄清楚建築面積和使用面積中間的道道,想找麻煩都沒地兒找去。當然,這是實際情況,現在所有的房子都這樣,也不是我在這兒重點要講的,只是提點你一下,免得連這個都搞不清楚,還在那兒咋呼呢,半瓶子晃蕩說的就是這種人。

  2.你的房屋被瘦身了嗎

  一般來說,在前期簽訂購房合同的時候,開發商都會拿著規劃圖紙來給你一點點地算面積,好像這樣就很專業一樣,但事實上,他們再怎麽計算也不能保證將來這個面積不出問題,所以為了防備你找麻煩,就會在合同中規定了,最後的建築面積有容許你一個誤差,一般是3%,在這個範圍內的小差,你就得接受,要是超過這個比例,你可以退房。

  (1)瘦身來自哪裏

  有一些朋友就不理解,說施工隊不就是按照圖紙來建的房子,怎麽面積還會少?這就有不同的情況了,一方面就是開發商的鬼心眼,卡著3%這個坎,少蓋一點點,他就能少投入一點點,利潤就會多一點點。`

  還有一種情況,就是這個開發商還是沒有這麽摳巴,但是他找的施工隊就不地道了,他技術不過硬啊,這兒少個磚,那兒少點土的,這面積就差出來了。

  不論是哪種情況,到最後,房子建成了,你去驗收的時候發現問題,為時已晚,總不能讓人家拆了重建吧,所以,就只有一個辦法:忍,實在太過分,無法容忍了,那就:退。

  (2)到底瘦沒瘦

  在一棟樓房竣工之後,施工單位、建設單位會自己進行一次測量,出具一份面積實測圖,報請國家機關竣工驗收的時候,有關單位又會出具一份權威的實測圖,並將這份圖上的面積作為你這個房子最終面積的標準,來記入產權證。既然有這麽個區分,就要求你在驗房的時候,一定要求開發商提供的是房屋驗收單位出具的權威的面積實測圖,一定要看清楚上面蓋的是哪兒的戳,不要被開發商自己“生產”出來的一份實測圖蒙蔽了雙眼。

  為什麽一定要區分這兩者呢?其實很好理解,因為開發商自己測的時候,如果這個房子面積真的存在較大的誤差,你想他會傻到把這個誤差明面上標出來嗎?絕對不會,所以,他提供的這份兒真實性就有待考察了。而有關的房屋驗收機構,沒有這些個利益糾葛在裏面,就會秉公辦理,是多少就會寫多少,所以,他們出具的實測圖才應該是正確無誤了(就算有那麽一丁點誤差,也是要以這個為標準的,因為這份圖上的面積是將來要登記在產權證上的,是最權威的)只有根據這份兒圖來判斷,才能斷定你的房子到底有沒有縮水。

  那判斷清楚到底有沒有瘦身之後,你就要把這個房屋具體的面積和當時合同中規定的面積來做個比較了,如果差額在3%之內,那這是允許的。畢竟這房子是人建的,又不是機器統一切出來的,經常會有一點差錯,這也是正常的,要能容忍這種小錯誤。如果差額超過3%,你就可以依據合同規定的辦法進行處理了,處理不了的,也可以根據有關規定要求退房,這是開發商的硬傷,他推脫不了的。

  3.房屋也會增肥

  和瘦身相對應的,自然就是增肥了,在房子問題上,也同樣會存在這兩種情況,上面已經講到了房屋瘦身,也就是面積縮小的情況了,下面再來嘮嘮房子增肥,也就是面積增大的情況。

  有一些朋友會問了,開發商縮小點面積,是為了省錢,那這增大面積又圖的個啥?其實還是一樣的道理,舉個例子啊,開始時,約定的房屋面積是100平,到實際收房的時候,是105平了,這個時候,你要還是不要,相信不會有多少人因為多出來這麽點就不要了,那就要唄,那好,既然要,就得掏錢,開發商又能多賺了不是。

  那這個大,大到什麽程度還能算是合適的,什麽程度就是開發商故意玩的把戲了呢?一般說來,和前面的衡量標準一樣,都是誤差在3%以內(現在幾乎所有的購房合同都是這麽約定的,你沒得選啊)。就像上面舉的這個小例子,現在多了5平,超出了誤差範圍,你就可以選擇是買還是退房了,要是說只多出了2平,那抱歉,你連退都退不了,必須要掏錢買下來。不要以為我蒙你呢,“錢在我手裏,我不掏錢你能把我咋的?”還真就能咋的,因為這個數字並沒有超過誤差的範圍,按照當時合同的約定,你要是不接受這個誤差,你就是違約了,開發商能容許你這麽挑戰他的極限?做夢吧,告都要告死你,這房子就非讓你買不可。

  看看,是不是很霸王的條款,但是沒辦法,誰讓你當時在合同上簽字了,這就又回到了那個問題,簽合同的時候,眼睛一定要毒,而且最好能長個後眼,把這些事兒都提前考慮到了。

  再來說說這個誤差超過3%的情況,這種時候,因為是他開發商違約了,所以作為買房人,你就有兩個選擇了,一是退房,一是補交差的這部分錢,繼續把這房子買下來。退房的情況就不說了,補交差額需要重點強調一下,免得有些人就犯這種錯誤,什麽錯誤呢,這會兒覺得挺合適,交了錢把這房賣了,沒過兩天,又想想覺得不合適了,又想以開發商違約(誤差超過3%的這個硬傷)來要求退房,對不起了,沒有這樣的美事,不能這樣出爾反爾的,只要你交了這部分差額,就意味著你選擇了繼續履行合同,放棄了自己的退房權,現在想退,沒門了。

  諸位,面對房子增肥的情況,一定要想好了再做決定,否則將來後悔就晚了。

  細心驗房,事無遺漏

  等啊等,終於等到了自己實際驗房的時候了,興沖沖地跟著開發商和物業公司,七拐八繞,終於到了自家的新房面前,這千呼萬喚始出來的新娘子終於要揭開神秘的蓋頭了。各位,穩住,穩住,別太激動了,在查驗完大的面積之後,一定要細心,將各個角落,事無巨細地查一下,讓問題解決在自己還沒最後定板兒的時候,否則找個有缺陷的,將來得把自己郁悶死。

  1.毛坯房看點啥

  關於毛坯房,在前面已經提到過,就是沒有做任何裝修的房子,蓋好是什麽樣,就是什麽樣。現在有不少崇尚個性的人都會選擇這樣的房子,因為可以按照自己的意願進行裝修,非常自由。你千萬不要以為,這樣的房子沒有裝修,就不需要驗了,這可是大錯,只有細心驗,把問題解決在這個階段,自己後期裝修的時候,才能不出問題。

  (1)先看外部

  作為一棟房屋的臉面部分,外部的作用是非常明顯的,因此,在驗房的時候,首先就要看看這個房子的外部情況怎麽樣。

  第一點看看外面的墻面是否平整;外墻上貼的瓷磚和用的塗料怎麽樣,有沒有脫落現象(這才剛收房呢,外墻就壞了,想想以後會壞到什麽程度,說什麽保證質量的話,能讓人相信就見鬼了)。

  第二要看看單元門怎麽樣,是真的很有安全性,還是就是個裝飾,說不定還是個壞的,輕輕一推就開的那種,不過腦子都知道,這實在是太不安全了,遇上個壞人啥的,這一點兒防禦作用都起不上,要它有什麽用啊,還不如貼倆門神呢,說不定還能嚇退那些個居心不善的,又扯遠了,回來接著說要驗些什麽。

  第三個要看看樓道設計得怎麽樣。有沒有過窄,窄得都快容不下你一個人走了;有沒有過寬,寬得都跟大馬路一樣了,這樣就必然會擠占其他的面積,說不定哪兒就“被瘦身”了呢。還要看看樓道有沒有裝燈(聲控的也好,開關的也行,總之要有光),否則的話,回來晚了,還得因為這個黑暗擔驚受怕的,尤其是有老人、小孩的,或者是很膽小的人,一定不要忽視這個問題,否則,將來因為這麽點小事,再弄出什麽不愉快來,就不值得了。如果說真的沒有燈,就要仔細看一下了,如果說是沒有燈,可以要求開發商裝,這好解決,就害怕是沒有留裝燈的線,這就難辦了,要從別的地方引過來,工程量會大一些,這種問題,就需要在這個時候提,一旦你收完房,再提這些問題,可就沒有人搭你的茬兒了,自己忙活去吧。

  (2)再看內部

  這個就包羅萬象了,所有房子裏有的東西都必須仔細檢查,否則,說不定哪兒就會有點小問題,造成你後期使用上極大的不方便。

  ①第一眼要看門

  一間房子的房門可以說是進出的唯一通道,驗房的時候,你第一眼看到的也是房門,所以,對於這個房門,要認真、仔細、全面地找出它存在的問題,最起碼要保證整間屋子的安全性和隱蔽性。

  一般來說,這個房門會出現的問題就包括:

  門不正,有傾斜現象;門已經變形,下方存在縫隙;門鎖脫簧、鎖舌變形或者說不能完全鎖上,安全性差。如果裝有木門,會可能出現門板開裂等的問題。

  這些問題都不容忽視,否則會造成嚴重的影響,比如說有縫隙,就意味著會漏風,門鎖有問題,那連安全都沒有保障,這都是可以要求開發商予以解決的。

  ②擡頭看天,低頭看地

  從毛坯房的角度來說,因為沒有裝修,所以頭頂和腳下都是土的,或者水泥的,這個時候,你就看看它是否平整,尤其是腳下,如果凹凸不平的話,自己將來裝地板、鋪地磚就會很費勁了,因此,必須要保證平整才行。

  ③環繞看四周墻壁

  首先要看這個墻是不是正的,有沒有傾斜現象,雖然說不可能出現“樓歪歪”那樣嚴重的彎曲,但只要有一點不正,你就心裏就得打鼓:它說不定哪天就會倒了呢。心裏老有這麽個疙瘩,你成天除了擔心,就甭做別的事兒了。當然,除非你的心理狀態實在太好了,完全不考慮這方面的問題,那自然是你沒有問題,開發商沒有問題,大家都歡喜嘍,就是不知道萬一真出了什麽問題,到底是誰要在這兒哭爹喊娘了。

  接著,還要看看墻面有沒有開裂的現象,夠不夠光溜了。

  ④平行看窗戶

  窗戶,就起著一個連通內外的作用,是一套房子中很重要的部分,要檢查清楚,它正不正,窗框有沒有問題,各種的小配件(螺絲啊,扳手啊什麽的)有沒有生銹啊,有沒有少裝啊,別看它只有一丁點兒,指不定哪天事兒就壞在這個上面了,“少了一個馬掌釘,死了一個將軍,毀了一個國家”的故事,所有人都聽過,不要自己再走上這條老路。

  ⑤水的因素很重要

  你日常生活中最不能離開的是什麽?自然是水了。想想看,要是頭天剛搬進新房,轉天就發現這房子上不來水,你連口喝的都沒有,或者說這屋子排水不行,整個衛生間都快變成一個洪澤國了,你說憋屈不憋屈,所以千萬要註意,要將問題消滅在這個“該提就提”的時候, 過了這村,就沒有這店了。

  那在具體檢查的時候,就要註意查查上下水通不通,地漏啊、管道啊什麽的有沒有堵塞住,室外的排汙管通不通暢啊,屋子的防水做得怎麽樣啊。當然,房間會不會漏水也會考察一下。這就要求你提前先和物業打好招呼,給你送上水了,否則,根本無法做到檢查這一點(如果能夠和樓上、樓下的兩家一起驗房就更好了,可以看看樓上的水會不會漏到自己家,自己的家會不會漏到人家樓下,免得將來再找麻煩)。

  當然,如果你沒有事先通知,驗不了這一點,那也沒辦法了,就只能在最後的房屋驗收單上要標明,沒有檢驗這方面的情況,好歹將來萬一出啥事,也能有點轉圜的余地了。

  ⑥配電箱、電線、插座別忘了

  有的人就說了,這些東西我將來也不會要,肯定會全部重新弄,現在就不用驗了吧,太麻煩了。這種想法可是大錯特錯了,你現在要是驗不仔細,後期重裝的時候可是會出問題的。曾經就有這麽一個朋友,想得特別好,想在廚房進門的地方裝個消毒櫃,但他驗房的時候,不夠細心,沒註意原本這個地方裝了個插座,後來想放消毒櫃,發現放了櫃子之後,插座就被擋上了,完全用不了,而且這個櫃子要插電還得從挺遠的地方引過來,真是既不方便,又難看。其實只要他在驗房的時候細心一點,要求將這個插座稍微挪動下位置,後期不就一切都沒有問題了,真是放著簡單的程序沒幹,反而繞了個大彎子,費勁費錢的,太不劃算了。

  所以說,這個電千萬別忽視,除了要註意位置之外,還得查查這線路裏、插座裏是不是有點,是不是存在什麽短路之類的問題,要修就得趁早,這可是句大實話,千萬別不在意,否則,將來要大費周折,就別怪我沒提醒你了。

  ⑦煤氣管道要通

  要是這玩意兒不通,你想想,這吃飯成問題不是,所以,必須要驗。

  ⑧通風、排氣、排煙系統要好

  這可是決定你房屋內部居住質量的大問題,千萬別忽視了,否則的話,這屋子將來要是味兒不好,成天被煙彌漫著,也呼吸不上新鮮空氣,住在裏邊的人還能好過?你那個時候就是罵天都沒用了,誰讓你沒早發現問題,過期不候就這麽個意思。

  ⑨陽臺是不是夠安全

  這陽臺,雖然說平時可能不會天天用,但用處可大了去了,一般人家放個雜物,堆個重物什麽的,那是常有的事兒。這就需要對陽臺的安全性做個考察了。你說現在這設計多時尚,空中樓閣的事兒還真就有,有不少陽臺就是這樣,下邊什麽支撐都沒有,上面突然就冒出了突出的一塊,圍一圍就是個陽臺。

  為了不至於將來出個安全問題什麽的,就要對這個架空建出來的陽臺多留意留意,看它的承重效果怎麽樣,不要你沒在上面蹦跶兩下呢,就左邊出個裂縫,右邊出個塌陷了,這可是要人命的事兒,得註意起來。

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發表 由 Admin 于 周四 7月 05, 2012 8:49 pm

  (3)別忘了還有鄰居這茬兒

  外面看了,裏面也看了,就萬事大吉了?錯了,還得註意一下和鄰居之間的問題,最明顯的就是墻壁的隔音效果了。這效果要是差了,說不定你還能聽著人家左鄰右舍夫妻間做事兒的聲音呢,這天天聽,擱誰身上,誰能受得了啊。所以,這個要檢查,必須要現在就試驗清楚。要說怎麽測試,那是太簡單了,找人上樓上樓下,左鄰右鄰的一畝三分地兒吼兩嗓子試試唄。要是連這個辦法都想不到,你估計也就只剩下被開發商糊弄的份兒了。

  (4)要把施工圖紙要到手

  這個玩意兒對於毛坯房來說,可是太重要了,你想想啊,後期要進行大規模的裝修,你不知道原來的這些個電線、管道啊什麽的,在看不見的墻裏邊是怎麽走的,真正裝的時候,指不定左邊一錘子砸裂了水管,右邊一榔頭又碰著了電線(整個一黃宏、鞏漢林演的小品《裝修》嘛,指不定這個編劇就遇過這樣的事兒,就地取材,來了這麽個小品呢),倒黴不倒黴。要是多句嘴,要張圖,不就沒這回事兒了嘛,幹嗎把自己搞得這麽狼狽。

  2.簡裝修的房子可別簡單了事

  這什麽都沒有的毛坯房都哪兒哪兒需要驗呢,在它基礎上做了簡單裝修的“簡裝房”就更事兒多了。除了要驗上面提到的所有事項之外,還必須要加上下面的內容。

  (1)簡裝要裝天花和地板

  和毛坯房比起來,這簡裝房和天花板和地板就收拾利索了。對於頭頂的天花板來說,要註意考察它是不是裝得太低了,以至於整個房子很壓人;要看看它有沒有裂縫,平不平整,否則的話,你成天一擡頭的,看到的就是坑坑巴巴的,能舒服得了嗎?

  對於地板或者地磚,因為它是一塊一塊拼成的,可檢查的範圍就寬了。首先要看是不是完全平整地鋪在地面上的,有沒有哪兒走上去就感覺一陷一陷的;整體是不是平齊,不會說這兒高那兒低的;各小塊之間的排列是不是規則,接縫是不是做得比較均勻;邊角上的壓條有沒有做實,踩上去會不會感覺空。這些都是你要查到的問題,否則後期覺得不滿意,還得再重新招人弄,花兩份錢,傻了不是?

  (2)墻壁刷漆要檢查

  簡裝修的房子,墻面一般都做過簡單的處理,粉刷上漿都做完了,你就要檢查是不是平整、光溜,有沒有裂縫,潮不潮,墻上的塗料會不會遇水就皺巴,就脫落。這些問題一旦要查驗仔細,否則想象一下,半年或者一年後,自己剛弄進門沒多久的這個新老婆,就到處都斑駁一片,還能看嗎,自己都得嘔死了。

  (3)室內的門要留意

  有些簡裝的房子包含這個項目,有的可能就不包含,這和鋪地什麽的不一樣,不屬於硬性規定,沒人用鞭子趕著開發商必須做。如果說,你的簡裝房子包含這個室內的門,就要看看各個門是不是都是一致的風格、用的一樣的材料,門框四周的壓條實不實,門的牢固程度怎樣(別一腳就踹個大窟窿出來,這要是遇上性格火爆的主兒,這門用不了幾天就報銷了,這樣的質量自然是絕對不能過關的)。

  3.精裝修就要精心驗

  花一份兒錢,就要買一份兒服務,對不對,如果說我花的是精裝修的錢,你給我個簡裝房,我怎麽著都不能罷休啊,絕對得和你鬥到底。在具體驗房的時候也是一樣,既然花了大價錢,就得買到該有的質量,絕對不能和毛坯房、簡裝房一樣的待遇。簡單來說,這精裝修就要精到“所有的墻面、天花、樓地面、室內門窗、廚房衛生間陽臺,所有這屋裏的部分全部都要裝修好”,再好一點兒的,還要配備上各種家具和電器,讓你能“拎包即住”。

  既然東西多了,那驗收就更麻煩了。除了上面講的那些之外,還要包含門禁系統、衛浴設備、開關、供暖以及屋內所配套的家具等,也就是說,這屋裏有的東西,一樣都別落下,仔仔細細地,一定要查個遍。

  4.二手房也要驗

  作為已經在別人手裏折騰了多少年的舊房子——二手房來說,這個驗房過程也是絕對不能少的。正因為它已經有了一定的年齡,所以各方面都可能出現老化或者損壞的情況,要是在驗收的時候,不仔細搞明白這些事兒,後期就會有更多煩心的事兒,所以,要抱著驗新房的挑刺兒精神,甚至,要更具有“刁民”精神,將任何的問題都擺在收房前的臺面上,解決了,這樣後期你好我也好,互不找麻煩,否則的話,後患無窮。

  二手房驗房的時候,除了要檢查上面的所有項目,更有一些要特別註意的地方,比如說,容易腐蝕和銹掉的各種管道、容易踩壞的地磚、容易老化的各種線路、容易損壞的門窗等,必須要進行嚴格的驗收,這樣後期才能省下不少麻煩事,才能放心。

  5.空氣質量要重視

  驗房,不僅要驗硬件因素,還得註意最重要的軟環節——空氣質量。現在人越來越講究了,對自己的健康予以了最大的關註,但是很多註重這方面的人,他卻忽略了一個事兒,就是自己住的屋子裏的空氣質量是不是達標(看看,不懂是一個多麽可怕的事兒,就有可能讓健康殺手就這麽長期地潛伏在自己身邊)。要想驗明白這個,咱開篇時候,說了有的驗房人帶的小狗就能派上大用場了,這家夥,它嗅覺靈敏啊,能聞到很多人聞不到的味兒,他要是聞著不對勁,一個勁兒地叫喚,想往外邊跑,你想想這屋裏空氣質量能好得了嗎?

  當然,這是最最初級的一個辦法,有時候也不一定靠譜,最好的是你去找開發商,要求他提供一份權威部門出具的空氣質量報告。這個時候,開發商就會和你說了,“我們沒做這個檢驗,沒有這些文件,您看看別的可以嗎?”別聽他鬼扯,說沒有這個報告什麽的,這在建設部門對房屋進行驗收的時候,一般就一起做了,這個東西,他開發商必須要備案的,所以,只要是正常拿了驗收證明書的,就一定有這個文件,一定要堅持要。要是說最後他真拿不出來,就只有一種情況,他這個房子根本就沒有通過驗收,或者說不合格,不敢拿給你看。這個時候,就要大膽地主張自己的權利了,因為建設部早在2002年頒布的《民用建築工程室內環境汙染控制規範》中,就對甲醛、苯等有害的物質在空氣中的含量做出了嚴格的限定,你完全有理由要求開發商提供文件,證明他這個房子是沒有問題的。

  當然了,說了這麽多條標準,不一定能都記得住,就可以省點事,找個專業的、有經驗的驗房師和你一起去,這樣才能更好地發揮關鍵問題。

  這張表別忘了

  一般來說,在你驗房的時候,開發商也好,物業也好,都會提供給你一份《住宅工程質量驗收表》,如果他們不主動提供,你也一定要開口要。因為這張表,其實就是給不懂行的買房人一個指引的過程,告訴你該看哪些,哪些是大問題。要是沒有這張表,他們蒙你很容易啊,為了不讓自己像個傻子一樣被人領著團團轉,就要先拿到這張表,然後按照上面給的順序,或者說前面我講的順序仔細地驗驗。

  驗不出問題,那自然皆大歡喜(不過這是不可能的,有一個驗了近10年房子的資深級驗房師曾說過,目前來說,就沒有沒問題的房子,只是大小和嚴不嚴重的問題,你要是能遇上一處完全沒問題的,那幾乎可以和看見外星人一樣,機會是相當的渺茫了)。如果驗出問題,就要在這個表格中將具體存在的問題一一列舉,然後和開發商或者物業約定好維修完成的時間,到那個時間再來驗一次,確保問題解決,要是還沒有解決,你就可以嘗試用強硬一些的辦法了,為了自己的權益,面子就拋一邊兒去吧。

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發表 由 Admin 于 周四 7月 05, 2012 8:49 pm

第61節:讓你的設備武裝到牙齒(1)

  03 讓你的設備武裝到牙齒

  作為一個門外漢,其實也挺不容易的,到哪兒,哪兒不會,也挺憋屈的,要是說在不同的工作領域,那還能理解一下,畢竟“術業有專攻”嘛。但要是擱在買房、驗房這個事兒上,門外漢就絕對要不得了,你要是不懂,就只能被人耍得團團轉。要判斷一個驗房的人是不是門外漢,不用看特別多,就只瞅瞅他拿沒拿工具就知道了。要是小錘子、小榔頭、尺子、電筆等等,帶得超級齊全的,或者直接背一驗房工具箱,那這種人,開發商就得打起十二分精神對待了,絕對是難纏的主兒。要是傻乎乎的,什麽都沒帶,就光一人站那兒了,你說你能看出什麽細節的問題來,就像個摘了眼鏡的近視眼,那能看明白嗎?這樣的驗房人自然就會很容易被開發商所蒙蔽了。為了不讓自己做個外行(最起碼看起來不像個外行),我先來給你說說這基本的驗房工具都有哪些,就算你真不懂,下回你也可以帶著去裝裝樣子。

  專業的驗房工具要認識

  雖然,你不是專家,但是一定要認識專家手裏拿的是什麽東西,知道它有什麽用,好歹能和別人白活白活,他在幹嘛幹嘛呢,別非要把自己往文盲那個堆兒裏整。

  1.垂直檢測尺

  顧名思義,就是用來檢查墻面等的垂直度的。這種尺子一般是可以展開來的結構,可以用1米和2米兩個檔位,用的時候,就將左側面貼緊被測的這個面,觀察它上面的指針停止擺動時,下面所對的這個刻度,就是偏差的毫米數了。

  當然,這個儀器也能用來檢測平整度和水平度,多功能的,蠻實用的。

  2.多功能內外直角檢測尺

  顧名思義,檢測直角的,一般就是由主尺和副尺銜接在一起的,主尺上面會帶有水平儀,能夠較好地調整水平檢測時的角度,使得結果更準確。

  3.多功能標準遊標檢驗尺

  這種尺子上,一般會標有鋼筋標準誤差、混凝土標準誤差、磚縫標準刻度,能夠測量的東西有很多方面,能夠檢測上面的這幾個和鋼筋保護層、坡度等內容,可以說是真正地一尺多用。

  4.反光鏡

  一般來說,可以通過光線的角度的作用,讓你能看到正常角度下看不到的陰暗面啊,亮度不夠的地兒的情況。

  上面所說的這些工具,只是一點點皮毛,專業的工具,那多得不可勝數了。一般來說,都可以從當地的質檢部門借到,但是建議,如果不是專業的驗房師還是不要用了,否則的話,眼尖的開發商只需要看看你拿這些工具的架勢,就知道你是個什麽水平,別沒賣弄成,反倒給人留下笑柄。

  小物件,大作用

  “工欲善其事,必先利其器。”這句話可是再正確不過了。放在驗房上,你想啊,要是沒個得心應手的工具啊,你能看出這所謂的質量問題中的道道?就憑一雙眼,你就看出這墻到底歪沒歪,要是真歪到能讓你肉眼就看出來的程度,那就問題大了,簡直能比得上樓歪歪了,這樣的房子肯定是過不了前面講過的質量驗收這一關的。只要是過了這一關的房子,基本上是沒有致命的、可以死人的問題的,但是離你夢想了很久的完美無缺的房子,那還是有很大差距了,這個時候了,就需要你借助一下合適的工具,來找出這其中的差距了。前面也說過了,專業的工具要配專業的人士,如果你就是個普通的買房人,還是盡量別用,免得貽笑大方。其實,最好的辦法就是能從生活中來選擇一些合適的小物件,讓這些不起眼的小東西來幫你挑刺兒。

  1.榔頭

  榔頭可以說是驗房必備的工具了。它的作用也很明確,就是敲。可別小看這“敲”,能敲出很多你意想不到的問題來的。

  比如說,輕輕地敲敲這個墻壁,聽響聲,如果是比較實、比較沈悶的聲音,基本上就沒有特別嚴重的問題。如果說聲音是“空空”的,那就說明這堵墻有問題了,要麽是基本的混凝土沒弄均勻,水泥、砂漿沒有完全攪拌好,或者說是用量上差一些;要麽就是墻裏面抹灰的部分有開裂現象。一旦出現這些問題,那就說明這房子的內在有問題了,趕緊解決,別等著將來後悔。

  當然了,這屋子大了去了,你要是一寸一寸地這麽敲,也太費事了,所以,就要找準重點部位,也就是最容易出現這種“空鼓”現象的地方。從這麽多年收房、驗房的經歷中來看,一般這個方面如果有問題,都會出現在窗臺的兩側邊或者是墻壁中間的位置。因此,對於這些地方,你就要仔仔細細地查查了,其他的地方,就可以采取“抽樣檢查”的方法,隨便挑那麽幾處、十幾處查查,如果有問題的地方比較多,那你再一寸一寸地去挨著查。

  你別光想著在這兒敲敲,那兒敲敲的,也得註意一下,畢竟這房子將來是要自己住的, 不要現在就搞破壞,在墻上留下個什麽小坑之類的,否則將來後悔的是自己,尤其是那些墻面已經裝修妥當的房子,更得註意這一點了,要像愛護自己的老婆一樣,愛護這房子。最簡單實用的方法就是要在敲的時候,在墻上墊上點報紙啊、白紙什麽的,就行了。

  2.卷尺

  尺子是幹嗎用的,量長度唄,從這個角度來說,是你最不能忽略的一個小東西了,你要測面積,量樓高啊什麽啊,都離不開它。

  具體怎麽測量,這是人都知道的常識,不再羅嗦,只是要強調一點,這個長度啊,有一個允許的誤差範圍,這房子是人建的,又不是機器弄的,所以,有那麽一小點差還是可以接受的,一般來說,就是5毫米之內的就能接受,超過這個數的,就要要求開發商進行整改了。

  當然,這個過程中,你必須拿著當時簽訂的合同中的戶型圖的附件來說事兒(我早就和你說過,這個戶型圖要細化到每一個數字,要是沒有具體的數字,看你這個時候怎麽辦,還不被人家牽著鼻子走啊)。同時,你還要有那麽點專業知識,別什麽都不懂就瞎咋呼。我舉個例子啊,比如說約定的臥室的寬度應該是3米,它不是說從這堵墻到那堵墻就得有3米,而是加上兩邊的墻壁的一半厚度和抹了灰的厚度,一共要3米,一般情況下,墻面的厚度要在24到30厘米之間,而抹灰則要有4厘米左右,你得把這兩個拋去,剩下的才是兩堵墻之間的真正寬度。要是不知道這個,在那兒瞎嚷嚷,還會被人笑話,沒文化。

  再啰唆一句啊,一般情況下,這個卷尺的長度有5米就夠了,除非你買的是那種狹長狹長的,胡同一樣的房子,或者說超大的豪宅,否則,這5米用來量高度也好,長寬也好,都是基本夠用的。

  3.電筆或者插排

  這個的作用再明顯不過了,就是驗電的。如果說沒有這玩意兒,可以選擇用帶有指示燈的插排,將這些插在電源的插座裏,才能知道有沒有電。

  當然,為了保險起見,可以多試驗幾次,拉了總開關,電筆或者插排的燈就應該滅,這麽拉幾次都沒有問題,就說明這個線路和開關是安全的、連接正常的。如果說拉了總開關,電筆或插排的燈沒有滅,或者是閃個不停,就有問題了,必須要馬上解決,否則連基本的安全都沒有保障。

  4.手電筒

  有人納悶了,我大白天去看房,光線那麽足,帶什麽手電啊,多此一舉。錯了,這想法可是錯到家了。我讓你帶手電,不是說因為不夠亮,要照著點,而是這手電他有你不知道的神奇作用,聽我說一嘴,你就明白了。

  這個手電的作用呢,就是為了檢查房屋的主體結構是不是合格,墻面是不是平的,是不是垂直的,有沒有個坑兒啊,或者疤呀什麽的。具體呢,就要用手電抵住墻的底部,將光往上照,這麽一照,一溜兒的亮亮的,那就是沒有問題的,要是說有哪個地方出現陰影了,那就是出問題的地兒了,那裏肯定是不平整的。

  當然,這個手電的作用還不止這些,還可以用來照照排風通道啊,排煙通道啊之類的管道,看看其中有沒有遺留的垃圾,早點清理幹凈為上。

  附帶再說一下,手電最好能選擇應急燈之類的,光線不僅較強烈,而且不容易發散,更容易照出問題。

  5.打火機

  別想歪了,我讓你帶打火機不是為了讓你解決煙癮,或是給別人打個火兒啥的,這種時候也用不著這樣做。而是就是單純為了點個火。主要的作用呢,就是用它看來點燃一張紙片,要突突冒煙才行,然後放在廚房啊、衛生間啊預留的排氣管道口下面,看看這煙能不能上升到通氣口的位置,立刻被吸走,如果能的話,就說明排氣、排煙啊什麽沒有問題。

  當然,上面這就是一種普遍的方法,你也可以用火柴來代替打火機,香煙啊,香啊什麽的來代替那個紙片,只要能冒煙就成。總之,你家裏有什麽,拿什麽方便就拿什麽,可以隨意一些。

  6.笤帚

  很明顯,這就是要讓你來打掃衛生的,不過一定要選擇小型的掃帚,或者說沒有使用過的軟毛刷子也成。兩者都能帶上,是最完美了。可以把地上和墻壁拐角處的灰塵清掃幹凈。不是說讓你去免費勞動,而是這灰塵,它是你驗房的大敵,它會把很多問題都偷偷地藏起來。只有打掃幹凈了,你才能看到地面或者地板、地磚上有沒有縫兒,有沒有坑兒,曾經還有個牛人遇見過鋼筋都露在外面的情景呢。遇到這些問題,就一定要和開發商談談清楚,讓他給個說法了。

  7.塑料軟管

  驗房的時候,水這個因素是必須要考慮的,就需要用到接水的容器,小盆,小桶之類的了,塑料管也可以,一頭接在水龍頭上,一頭放在下水管道這兒,別弄得到處都是水。但是這裏提到塑料軟管,還有一個重要的作用,就是可以用來檢測房間的地面平不平。

  在正常給水的情況下,可以把這個軟管中接上水,讓兩頭都擡高,別把水漏了,然後兩人拿著這兩端,分別放在每間屋子打對角的地方。慢慢地,等它裏面的水面不再晃動的時候,標記一下水面的位置,然後用卷尺量一下這兩個位置的高度,看差的有多少,如果在5毫米之內,是可以原諒的,如果超過了5毫米,那就說明這個地是非常不平整了,必須要求開發商予以解決。當然,你可以多測量幾處,將問題都具體提出來,是哪兒,這樣也方便後期檢查。

  一般情況下,這個管子有10米長就夠了,房屋的對角一般不會超過這個數(除非是豪宅),而且最好要選擇透明的管子,方便看清楚裏面水的高度。

  8.乒乓球

  別一咋就想著玩,這個乒乓球有你想象不到的作用。它可以用來檢測衛生間地面的坡度。在建築規範中,要求這個坡度有個範圍,但是你在驗房的時候,不大可能這麽精準地測出來,就考察一下它是不是朝著地漏傾斜就行了。可以將乒乓球放在門口或者墻邊,輕輕推一下,要是球能平穩地向地漏的位置滾動就沒有問題了,要是說不動彈,那就證明根本就沒有傾斜度,要麽滾的速度太快,又說明這個坡度太大了,都是不行的,要進行整改。

  當然,這個乒乓球也可以用別的代替,比如說圓形的玻璃彈珠或者別的小球,你家裏有什麽的圓球型的,能平穩滾動的就成。

  9.粉筆

  不要以為粉筆就是老師的專用物品,這在驗房的時候,可是你缺不了的東西。你上面發現了這樣那樣的問題,怎麽才能更明確地讓開發商或者說施工的人看明白了,就要用到粉筆了,比如說你可以在墻上出現“空鼓”的部位,圈個圈兒,寫上“空鼓”,簡單明確,看的人也明白。

  當然,除了給別人指出哪兒有問題之外,還得自己也記下,這就需要隨身攜帶紙筆了,否則的話,有一些開發商怕你提問題,是不會給你提供這些東西的。

  10.照相機

  照相機最重要的功能是什麽?記錄唄。因此,你可以將所有發現問題的地方都拍照(和紙筆記錄一樣的作用,只是更直觀一些),以便下次驗房的時候對照著檢查,能有個明確的比較,知道他改沒改,修沒修。

  當然了,退一步說,這也能作為將來出了問題,有了糾紛,要解決時候的一項有利證據,買房子這事兒,時時得長個後眼。

  11.其他小物件

  除了上面講的這些之外,還有一些小東西也是盡量要帶上的,家夥事兒越齊全,就能夠檢驗的更全面。

  (1)兩節5號電池:用來檢查門鈴或者對講有沒有問題。(一般情況下,都用的是5號電池,你要是擔心出現非一般情況,可以再帶兩節7號的。)

  (2)小鏡子:利用反光的原理,來檢測不容易看到的暗處等。

  (3)計算器:來代替你的人腦進行一些小小的計算。

  (4)塑料袋:用來裝各種垃圾,順便維持房屋的幹凈整潔。

  (5)一把塞尺:如果大門有變形情況,能測出歪到什麽程度,有個量化。

  (6)一把小凳子:時間長了,站累了,可以坐下來休息一下。

  驗房是一個非常辛苦的過程,就如同相親一樣,你得把開發商這個媒人帶給你的東西仔仔細細地查驗一遍,要是現在就有問題,肯定是不能繼續發展了,得等改進改進以後再說。希望上面的這些“武器”能幫到你的忙,讓你在驗房的時候,更好地做個驗房“刁民”,將挑刺兒精神進行到底。

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回復: 一次性把買房的事情說清楚,很全面的購房常識

發表 由 Admin 于 周四 7月 05, 2012 8:51 pm

第66節:別看不起眼,影響可不小  驗完了大面,驗完了細節,再來驗驗房子中的那些雖然不是很大個兒,但是出問題也會影響巨大的不為人所熟知的“不起眼”的地方。這些地方也要好好地考查考查,絕對要將問題消滅在收房子之前。

  沒吃飽的弱電箱

  電這個玩意,從被人們發現,到利用,再到大規模利用,經歷了一個非常長的時間,發展到現在,幾乎什麽東西都和電掛上了鉤,少了電,什麽都沒有辦法運轉。但對於這關乎每一分每一秒生活的這麽個東西,很多人並不了解。我怕先來給你說道說道。

  1.電這個玩意兒

  電這個東西,說道太大了,有高壓電,低壓電,有交流電,直流電,有強電,弱電,其實都是物理上的一些東西,我簡單提一句家庭裏要用到的電,免得下面要是有個物理學專家,拿板磚拍我,嫌我啰嗦。

  (1)直流、交流

  一般來說,家裏用的都是220伏的交流電,而不是380伏的交流電。

  (2)強電、弱電

  一般來說,家裏的大件電器,冰箱啊,空調啊,還有燈泡什麽的,都是可以接在墻上的插座上的,都要用220伏的電,都屬於強電。

  而什麽數字電視信號線啊、電話信號線啊這種的,要用的都是36伏以下的弱電,人體直接接觸沒有大的安全問題。

  2.弱電箱的配備要留意

  既然家裏的電有強電和弱電之分,兩者之間不能混用線,不能混用插頭,就必須要有明確的區分,強電有強電的陽關道,弱電也要有弱電的獨木橋。

  一般來說,配電箱就是強電的地盤兒了,所有入戶的220伏的電流都必須經過這裏才能輸送到各個插座啊、線路啊什麽的,這上面應該有明確的標識,哪個開關是控制什麽的,要一一對應,這點是絕對不能少的。而弱電也有自己專門的窩兒,就是被稱為弱電箱的這麽一個玩意兒,一般都做在進門之後的墻上,外面有個能開關的板子,上面寫著“TV”“數據多媒體箱”“多媒體”等等之類的字眼。

  從我國現在蓋的大部分房子來看,這個弱電箱裏要接三樣電,分別供數字電視、電話和網絡用。有的情況下,電話和網絡的線是通用的,並成了一根線,所以說,這個弱電箱裏有兩根線,或者是三根線都是正常的。你仔細看清楚它上面標的文字說明,不缺功能就成。

  這就要求驗房人要細心一些檢查了。當然,還是要有前提的。就有這麽個事兒,某個小區的業主去驗房的時候,前面的幾乎居然都沒有提到要看弱電箱,只有當天最後一位驗房的業主很精明,要求要打開箱子,看看裏面布的線。開發商就推諉說沒帶鑰匙(現在的弱電箱幾乎全部都是帶鎖的),一時看不了, 這個業主也是個堅持的主兒,就說:“沒事兒,我不著急,您去拿,我等著就成了。”最後開發商只能把鑰匙拿出來,打開箱子一看,裏面是空的,別說線了,連個線頭都沒見著。這業主就拿合同說事兒了,“當時,合同上規定好了,有預埋有線電視、電話及寬帶網管道至室內弱電箱這麽一條的,現在怎麽沒有呢。”最後開發商只能趕緊補工,把這缺口堵上。

  看看,這虧得是有人發現了,要是所有驗房的人都迷迷糊糊的,不就一起都被人糊弄了呀。而且要是沒有合同約定,你就是發現了問題,都沒得解決,還是那個老問題,前提就要把後期的所有問題都想好了。

  弱電箱這玩意兒你重個功能就成,別老在那個什麽顏色啊,醜啊,什麽的上面打轉兒,沒什麽實際意義。

  玻璃安全要重視

  有窗就會有玻璃,玻璃這個東西的種類是太多了:薄玻璃,厚玻璃;單層玻璃,雙層玻璃;毛玻璃,精玻璃……絕對要把眼睛睜大點,看看開發商給你用的什麽玻璃,這質量上差點,價錢上就差不少,別讓他有偷工減料的機會。

  先來看看相關規定啊。國家發布的有關建築規程總,對這一點有明確規定:“對七層及七層以上建築物的外開窗、面積大於1.5平方米的窗玻璃、幕墻等必須使用安全玻璃,業主如果對玻璃材質心存疑慮,有權要求開發商提供相關的質量證明。”

  那比較著這一點,你就可以認真地去驗了,這個玻璃的厚度夠不夠,強度能不能禁得住外來的撞擊(要是薄得和層紙沒區別,那萬一有個什麽事兒,什麽抵擋作用都起不了),這個玻璃夠不夠平滑,有沒有歪歪扭扭的。這都是要查的問題,當然,最好是能要求開發商提供相關的質量證明,這樣自己心裏有個底兒。

  要是真有什麽問題,馬上提出來,因為這玻璃,開發商他自己造不了,肯定是和一個廠家定來的,你驗房的時候,肯定沒過保修期呢,有問題的話,廠家必須來給你修。(說不定你能挑出毛病,開發商還能著樂呢,因為他可以用這個把柄,來和玻璃廠家交涉,少給點兒尾款或者說要點兒賠償呢。)

  貓眼,能看清才行

  現在的防盜門上,都裝著這麽個玩意兒,讓你在家裏就能很清晰地看見外面的人,不至於冒冒失失就給人開門,萬一遇上壞人,這個東西還真是有挺大的作用。因此,為了不讓它就是個擺設,在驗房的時候,就要看看這個貓眼是不是正常,有沒有松動,視野清不清楚,當然,更要註意,有沒有裝反了,不然就不是你看別人,而是別人觀摩你了。有問題的話,要求開發商聯系這個門的廠家,進行修復或者更換。保證沒問題的話,這後期才能發揮作用啊。

  煙火報警器,一定得要靈

  這個煙火報警器,現在的小區,收房之前都應該要配套好,要註意檢查一下它能不能用。一般來說,大體上有兩種類型的,一種是遇到濃煙,只會響個不停,等你去撲滅的;另外一種,就是檢測到濃煙,會響,同時也會自動地噴水。

  無論是哪種的報警器,如果有條件,最好要試一下,保證這東西的靈敏度夠,將來真正遇到問題的時候,得能用。至於說怎麽試,那就人為地制造點煙霧唄。不過這招有點不太靠譜,慎用啊。

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發表 由 Admin 于 周四 7月 05, 2012 8:52 pm

第68節:顧了小家,莫忘大家

  所謂小區,就是在這個區域內居住的人的共同的家園,和你自己的那個小窩就是大家和小家的關系,你別以為,自己管好自己這一畝三分地兒就行了,別的與你無關,不是這麼回事。這小區對你的影響,那不是一點點。你說說啊,好不容易認識個新朋友,人家問你,“你住哪兒啊?”你剛說個××小區,對方還在那兒琢磨什麼地兒呢,旁邊就有人嘀咕了,“××小區,不就是前兩天報紙上說的垃圾都快堆成山了的那個地方嗎?從那種地兒出來的人,……”說著說著,還得用異樣的目光打量打量你,好像怕你身上帶著十來萬個細菌一樣。這下好了,你這新朋友也聽見了,估計你們這朋友也交不成了,損失大不大?其實不就是那麼點公共空間的事兒嗎?這事兒說大也大,說小也小,真是得萬分註意了。

  公共環境驗收註意

  小區,小區,啥意思,就是“一小片獨立的區域”,在這片區域裏,除了要有各家各戶的房子,還有公共使用的地方,這兩方面都沒有問題了,你這片“相對獨立的居住環境”才能算是完善、良好的。要是大家驗房的時候,都只關註自己家裏的那一畝三分地兒,對這個公共的環境不加以重視,那可完蛋了,開發商要是在中間偷工減料的話,你看著吧,住不了幾天,綠地上的草都死了,為啥,臨時湊數從別的地兒挖來的,根本就不是自己長的,沒根兒,能長得了嗎?再過幾天,健身樂園裏的那些設備也都不能用了,說不定本來就是壞的呢,誰讓你們當時驗房的時候沒發現問題呢?瞧瞧,這些問題是不是夠煩人的,其實本來不應該有這麼麻煩的,只需要你在驗房的時候,多留個心眼,多看看,多關註一下公眾環境,在前期把問題都解決了,不就沒事兒了。

  1.別把消防當擺設

  現在的樓房啊,是越蓋越高,10來層,20層不過癮了,開始蹦上30、40層,這土地利用率是高了,但是相對的,安全問題就出來了,這其中最嚴重的就是消防安全問題。說句不吉利的啊,這萬一要是著了火,隔著身邊就有消防器材的話,指不定你就把這火給滅了,要是沒有,你就幹著急吧,跑,太高了,跑不了幾步;滅火,沒工具,就眼巴巴地在那兒祈求消防隊員快來吧。要是這消防車路上有個堵車啥的,你還能有啥指望。所以,為了不讓自己真的有一天,就這麼點兒背的話,在驗房的時候,就一定要註意這個消防設施的驗收了,現在看好了,說不定什麼時候能救自個兒一命呢。

  當然,現在國家對這一點有非常嚴格的規定了,要求高層公寓的每一層都要在顯眼的位置設置消防箱,裏面要放有消火栓、消防水帶、消防槍。

  既然有規定,那你就嚴格按照這個道道來就好了,在去驗房的時候,一定要找到你這層樓的消防箱的位置,要是沒有,那開發商可就是出大問題了,你要是想告他,準能告死他,說嚴重點,就叫什麼“蔑視人民群眾的生命財產安全”,這罪名,他背得起嗎?所以說,這消防箱,只要他開發商長腦子了,就一定會裝。但是你在驗房的時候,不要光看著有這麼個箱子,就算完事,必須要求他打開,看看明白,裏面缺什麼少什麼,必須補上。(不打開看,結果後來裏面是空的,這種情況出現的次數並不少,不要太相信開發商的良心,眼見為實。)

  當然,你如果再懂行一些,可以拿起這些器材來看看,是不是新的,有沒有合格證,能不能用。把這些都驗收清楚了,自己住進來也才能安心不是嗎,千萬別被門面工程給欺騙了。

  當然,由於前些年建築條件的限制,很多老的小區中沒有這種設備,你要是買了二手房,一定要註意檢查這個問題。如果說其他方面的都很好,就缺個這,那你就權衡權衡,不行就自己買個滅火器,擱在屋裏,也能安心點兒。

  2.檢查好代步工具——電梯

  我做了這麼多年房子,就發現一個怪事,對於電梯,這個大家平時都要用到的老朋友,在驗房的時候,卻很少有人去關註,100個人裏面,能有5個問到電梯的事兒,就不錯了,其實,這是一個很大的疏漏。這個玩意兒,要是質量不高,你不得擔心,自己哪天會不會被卡在裏面出不來,多懸乎呀,就算沒有這麼嚴重的問題,它今兒壞了,明兒修了,那不也是個麻煩事嘛,因此,要避免這個問題,就必須要把這個以前不曾註意到的問題註意起來。

  (1)品牌關乎質量

  基本上,很少有住房能說出自己那棟樓的電梯是什麼牌子的,這個,一方面是因為開發商沒有明確地告訴你,再一方面,就是業主本身也不細心,每部電梯裏,肯定都貼著什麼品牌說明啊,質量保證之類的,就是看一眼的事兒,幹嘛不註意啊。我之所以這麼強調這個品牌,是因為電梯的品牌與質量之間有著深刻的關系。

  如果前期的購房合同中,對這個電梯沒有特別的約定,很多開發商會選擇用國產的、小品牌的電梯,這裏面的道道多著呢,雖然從安全性上來說,不會有特別大的問題,但是舒適度、電腦控制等等就有很大的差別了,在能用的情況下,開發商為了多賺錢,必然地會選擇便宜的裝啊(曝一個啊,一般,一臺進口電梯要比國產電梯貴10萬元左右,那些小廠商的,就差得更多了)。

  那為了自己的生命安全考慮,你還是多關註一下這個問題吧,盡量地在前提的合同中,要規定使用進口電梯,或者是國產大廠家的電梯。這樣的話,好歹會有一些保障,心理也能踏實一些。

  (2)維護是個事兒

  從我國現有的建築規程上來說,對這個電梯的安全性都做了要求,但是除了安全,舒適性啊、人性化啊什麼的,就沒有明顯的限制。一般好的品牌公司這方面的服務就比較到位,次一些的就不會有,所以還是歸結到了那個問題,要選擇好的品牌的電梯。而且好的品牌的電梯,後期的維修服務、質保會做得更好一些。畢竟萬一要是壞了,是要全體業主掏錢來修的,所以肯定是修的次數越少越好啊。這關乎錢的事兒,別馬虎。

  (3)註意載重量

  這是個很重要的問題,你想啊,雖然說你住的房子是“一梯兩戶”,可這樓房有45層,一共就有90戶。這趕上早晚上下班高峰期,你等個電梯得費死勁。好不容易下來了,你一上,叮,滿員了,夠郁悶吧。樓層低點的還能爬下去,那卡在十幾層、二十幾層,爬還是不爬,爬吧,得累個半死,而且得年輕力壯的,能爬得了,上了點年紀的,那是絕對不行啊。不爬吧,最少得等個10分鐘,急都急死人了。你說這才兩戶,那些“四戶”“N戶”怎麼辦。所以,要考察一下這個電梯的載重量,一般限乘人數。要是太少了,尤其是10人以下,那可是個大麻煩事兒了。當然,這種事情,要是前期合同裏規定了還好說,要是沒規定,這會兒,你就是急得跳腳都沒轍了。

  3.樓梯也是要查的

  很多人會說,我就坐電梯,樓梯和我沒關系,這話可不靠譜啊,你就能不考慮個停電,或者電梯完全壞了什麼的情況?所以,凡事別說滿了,這樓梯是無論如何要查的,並且要註意很多細小的問題。

  (1)樓梯有沒有欄桿

  這可是關乎安全的大問題,要是樓梯沒有欄桿,走起來你都不自覺地就想溜墻根,如果梯度再陡點,那走走這兒,也是個巨大的考驗。因此,從安全、舒適的角度來考慮,要裝欄桿。

  (2)欄桿間距過寬

這欄桿倒是裝上了,可這兩根兩根的間距也太寬了吧,都將近30厘米了,這要是鉆個瘦點的人都沒有問題。當然,這只是舉個例子,之所以要強調間距這一點,是從孩子的角度來考慮的,這麼寬的間距,那對孩子安全的威脅是不言而喻了,你不能保證一天24小時不錯眼地盯著自己的孩子們,要是他溜出去玩了,這樓梯欄桿就是個大問題了。因此,這種情況下,這樓梯就是有嚴重質量問題了,根據國家《住宅設計規範》裏面的規定,樓梯欄桿的間距絕對不能超過11厘米,你就可以要求開發商限期整改了,再不改,就聯合其他的有孩子的、打算要孩子的、極其關心孩子健康成長的其他大批的業主們,來一起去找開發商了。當然,要是有業主委員會,這事兒也可以交由他們處理。國家有規定,還不信這麼大個缺陷,它就能擺這兒不管了。

  4.綠地、園林設計

  現在的小區,都講個綠化率,綠地覆蓋面積啥的,你心裏有個大概的譜兒,別合同上寫著5%的綠地,你就見著10平米的一小塊,這是絕對不能過關的。如果大致的面積沒什麼問題,還要註意一下這個綠地上種的草是不是真的,是不是臨時移植過來,還沒落下根的,這兩種情況都很容易壞,而且壞了之後,物業可不會給你白修,要從你的什麼維修金裏扣的,是要自己掏腰包的,因此,在前期驗的時候,就要打好底子,這樣,後期(最起碼是前期)就能少花點兒。

  5.樓前、樓後要平整

  這主要就是說一棟樓,樓前6米、樓後3米的場地內要保持平整,不能堆積建材或雜物,以確保進出安全。這就是“一平”,和“氣、上水、電、汙水、路”這五通是交房時的必須條件,要註意查看。

  6.合同中約定的安全報警設備、監控設備等的問題

  這是與你的切身利益息息相關的,能提前想到並寫進合同裏,證明你很有頭腦,那具體驗房的時候,就要看看開發商有沒有按照約定做好了,別讓自己前期的功夫白費了。

  當然,和這一問題類似的還有公共照明、停車位、噪音等的方面,要予以全面、認真的關註,才能保證後期不會麻煩不斷。

  物業管理不可忽視

  進行完上面所有的步驟,你這房差不多就算驗完了,但是還沒有萬事大吉,還差一點,就是得關註一下這個物業服務的問題。雖然說,現在的物業公司如果有什麼問題的話,通過全體業主的協商是可以更換的,但是這畢竟是個長遠的事兒,在前期的時候,尤其是入住比較早的住戶,與開發商臨時指定的物業公司,那是要打很多交道的,要多多溝通。

  如果你的房屋在驗收時發現了什麼問題,有一點你是不得不做的,就是需要和物業的有關人員確定好問題具體的解決方案和解決時間,到時再驗收一次。如果說沒有問題的話,就要準備簽字交房了。但這房,不是白交的,肯定要掏一筆物業費。正常情況下,如果物業公司能夠拿出物價部門已經審核過的收費依據,作為業主,你還是應該繳納這筆費用的。要註意一下,因為物價部門一般是規定一個收費的上限,而且要物業服務完善才能達到那樣的水平,因此,你這個時候繳納的一般是要比這個水平低的,註意看一下,別一開始就做個冤大頭。

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